El monto del convenio urbanístico por el hotel Howard Johnson duplica el fondo para obras de gas

A partir de este acuerdo, la firma le deberá pagar al Municipio un monto cercano a 1,5 millones de pesos y un plus del 30 por ciento sobre la liquidación de la Tasa Unificada de Actividad Económica, como participación del Municipio en la renta urbana extraordinaria. Los recursos de esta plusvalía serán afectados a obras de gas en barrios como Las Tunitas y La Movediza, detalle que el Ejecutivo consignó en el expediente. 
Se trata del primer convenio urbanístico con el cual el Estado municipal recaudará una suma importante, que equipara lo proyectado para 2015 en concepto de Fondo de Gas. 
 
Los pasos de
la excepción
 
El secretario de Economía Gastón Morando, impulsor de la ordenanza conocida como de la plusvalía, explicó que “este expediente tiene bastante tiempo, pasó por la Comisión Municipal de Gestión Territorial que lo evaluó y dio su dictamen favorable. Como hay cambios en los indicadores urbanísticos que permiten un mejor aprovechamiento de la parcela, pasó a la comisión para la formulación del convenio urbanístico”.
En ese ámbito se le informó al inversor que en el marco normativo vigente, las excepciones al Plan de Desarrollo Territorial (PDT) planteadas se traducían en la aplicación de una fórmula debido a que no respetaba los indicadores urbanísticos y el uso, porque un hotel no estaba permitido en la zona de El Paraíso. 
Morando explicó que la autorización del proyecto por vía de excepción está vinculada a los indicadores urbanísticos, con el FOS y el FOT, y la densidad neta que cambia y se aumenta. “Ese es el componente más importante y por aplicación de la fórmula del marco normativo vigente, se incorpora en el convenio urbanístico”, precisó.
El cálculo de la fórmula se realizará a posteriori, ya que el convenio debe lograr la aprobación del Concejo Deliberante. Luego, el inversor deberá realizar una serie de trámites en la Provincia y el Municipio. “Una vez que tenga todo en condiciones para aprobar el proyecto, tendría que pagar los derechos de construcción por un lado, y lo que se llama participación del Municipio en la renta extraordinaria por la autorización otorgada. Luego, durante el período de actividad, tienen que pagar un 30 por ciento más de la Tasa Unificada de la Actividad Económica de lo que le correspondería pagar”, precisó.
Y estimó que “el importe al día de hoy, que no necesariamente va a ser el correspondiente, está alrededor de 1.450.000 pesos más el incremento del 30 por ciento sobre la Tasa Unificada de Actividad Económica”. 
 
Primer caso
“importante”
 
Gastón Morando indicó que “éste es el primer caso importante” en cuanto a lo recaudado en concepto de plusvalía y confirmó que “está propuesto fortalecer el Fondo del Gas. Esto iguala lo que tenemos previsto recaudar en el año y permitiría hacer obras de gas. En el expediente dice que proponemos que sea destinado a eso y se podría aplicar a obras de extensión de la red en Las Tunitas, La Movediza y otros barrios”. 
Impulsor de la ordenanza, reiteró que “es el primer caso muy importante de una autorización que en otra oportunidad hubiera salido así nomás y en este caso tiene como consecuencia un beneficio importante para la comunidad porque va a permitir dotar de muchos recursos al Fondo de Gas”.
Sumado a esto, analizó que “además de que el proyecto es importante en sí, el Estado está participando en la renta extraordinaria a través de lo que hemos llamado plusvalías urbanas y que permite concretar más obras públicas que permiten beneficiar a muchos vecinos”. u
 
 
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La legislación “es clara”
 
 
En cuanto a los criterios que se utilizan para aplicar la Ordenanza 12.679, el secretario Gastón Morando explicó que “hay un listado taxativo de hechos generadores de plusvalía” y reafirmó que “la legislación al respecto es clara”. 
En defensa de la normativa que ha sufrido algunos embates desde la oposición, reseñó que “de hecho, la plusvalías urbanas salió aprobado en Tandil y luego se aprobó en la Provincia porque Tandil ha sido uno de los municipios pioneros. Ya había otras ciudades que lo estaban implementando, ni hablar en Brasil, Colombia, España, donde esto es materia corriente. Ahora la legislación provincial lo ha tomado también, con la Ley de Hábitat”.
Por otra parte, explicó que los hechos generadores de plusvalía son cambios en los indicadores urbanísticos; en los usos; cuando una parcela pasa de área rural a área complementaria o de rural a urbana o de complementaria a urbana, si se autoriza más construcción de la permitida.
En tanto, la vivienda unifamiliar está excluida, salvo que se trate de un caso que tuviera una valuación fiscal muy alta, y también las obras públicas que tienen repago por parte de los vecinos, como la pavimentación de una avenida. 
“Los casos que no se tratan son los que no tienen relevancia fiscal, como la habilitación para un kiosco o una vivienda única de carácter permanente. Después, los casos importantes requieren primero que la Comisión Municipal de Gestión Territorial se expida favorablemente. Ahí va a la Comisión para Convenios Urbanísticos y ha habido algunos casos -hay uno en este momento- que la Comisión de Gestión Territorial ha opinado negativamente pero de todas maneras (los interesados) solicitan el envío al Concejo que lo ha aprobado, por eso luego también va a convenio urbanístico porque corresponde”. 
Hasta el momento se han firmado cinco convenios urbanísticos, pero “hay varios que se encuentran en trámite que responden a casos importantes”, anunció el funcionario. 
Para cerrar, expresó que “este caso del proyecto de este hotel Howard Johnson y otros casos futuros van a ser muy buenos, porque van a demostrar que antes se otorgaban esas habilitaciones sin más, otorgándole toda la ganancia extraordinaria al inversor. Ahora el Municipio participa y eso significa más obras para la ciudad”. u

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