Obras Privadas detecta una reactivación de la construcción en el último cuatrimestre del año

En curva ascendente En relación a los proyectos que más ingresan a Obras Privadas, comenzó por marcar la irrupción del programa Procrear que se extendió hasta 2015, que contaba con la posibilidad de construir viviendas unifamiliares que rondaban entre 70 y 100 metros cuadrados en terrenos propios. “Recuerdo que 2014 y 2015, incluso llevó a desbordar las áreas de la Dirección de Desarrollo Urbano, por los Procrear masivos por los cuales ingresaban los expedientes. Eso fue una cuestión de carácter excepcional. A partir de 2015 hasta la fecha, se ha vuelto al ritmo normal que tienen estas áreas”, describió. Evaluó que “de todos modos, los metros cuadrados declarados no han variado demasiado, son más o menos la misma cantidad con respecto a cuando estaba el Procrear” e informó que a esta altura del año todavía no están procesados los datos sobre la ponderación por tipo de obra o el empadronamiento y obras nuevas. “Básicamente lo que se ha visto es un 2016 bastante tranquilo. Un 2017 que empezó muy tranquilo, con poco ritmo de aprobación de expedientes, y la verdad es que en los últimos cuatro meses se ha acelerado muchísimo la aprobación de expedientes que estaban circulando y que los inversores se han decidido a aprobar los expedientes”, remarcó. A partir de esos indicadores, afirmó que “se nota en el último trimestre una curva ascendente por el ritmo diario de trabajo. Lo que sí posiblemente ha cambiado, que lo vamos a saber a principios del año que viene, es la ponderación de los tipos de expedientes que se están presentando. Seguramente este año han aumentado mucho los empadronamientos, porque hay muchas líneas de créditos para comprar inmuebles construidos, ya sea en viviendas multifamiliares o individuales”. Por otra parte, el área observó una reactivación de expedientes en viviendas de media densidad en barrios periféricos por fuera de la zona a densificar, es decir de las cuatro avenidas, a partir de complejos medianos. Sumado a eso, en los dos últimos meses se evidenció la decisión de los emprendedores inmobiliarios de envergadura de lanzarse con nuevos emprendimientos en el centro, apuntando a un sector económico medio alto. Con respecto a las viviendas unifamiliares, explicó que se observan algunas financiadas por bancos estatales pero de mayor envergadura que las de 2015. “Creo que ha habido un cambio de paradigma desde aquel Procrear que el Banco Hipotecario gestionaba y en algún momento estaba la instancia del expediente municipal aprobado. Hoy en día me da la impresión de que el contribuyente toma la decisión de aprobar su expediente de vivienda porque es el primer instrumento formal que le pide el banco para tramitar el crédito. Eso ha cambiado”, evaluó. En igual sentido, señaló que hoy se construyen viviendas aisladas, de más de cien metros cuadrados, de cierta categoría, en parcelas de tamaño considerable como cuartos de manzana, entre las zonas extraurbanas y urbanas, cuartos de manzana. “Se nota un incremento porque hay una franja económica que está consiguiendo acceder a algún tipo de línea de crédito para una vivienda de más magnitud”, dijo. Baja en las alícuotas Por otra parte, Miglierini repasó que “la Municipalidad tomó la decisión este año de bajar las alícuotas (se toma el valor de obra declarado en el contrato con el profesional) de los derechos de construcción de manera significativa. El año pasado eran del 3 por ciento para los empadronamientos y el 1,5 para las obras nuevas, y este año es 1,5 para los empadronamientos y 0,5 por ciento para las nuevas o ampliación”. Evaluó que “si bien no es un número que en la ponderación final de la obra tenga mucha importancia, sí lo es para la vivienda individual donde la persona está costeando cuestiones administrativas, el profesional, gastos del profesional, los primeros gastos de los bancos”. Otro indicador del movimiento son los certificados de escribanos, ya que en todas las transacciones de inmuebles que se hacen en la ciudad se solicitan libre deuda de las tasas y, entre ellas, de los derechos de construcción que los gestiona Obras Privadas. En este sentido, el arquitecto indicó que la cantidad de certificados se mantuvo estable en los últimos tres años, lo que implicaría que las transacciones de inmuebles se mantienen estables. En cuanto a las deudas existentes, explicó que gran parte surge a partir de la venta de propiedades con cierta antigüedad donde existen reformas o ampliaciones no declaradas. Los controles El área de Obras Privadas cuenta con cuatro inspectores que trabajan en doble turno, quienes controlan obras y detectan construcciones no declaradas, pero además se encargan de supervisar los finales de obras que son muy importantes porque de esos trámites dependen las actividades comerciales. Por otra parte, cumplen con procesos administrativos relacionados con oficios judiciales, donde se piden verificaciones con tiempos muy acotados. “Con respecto a la obra no declarada y haciendo un paralelismo, el otro día escuchaba al Intendente por El Eco con el tema del control de las motos. Con la obra es lo mismo, es una cuestión cultural. Por más que pongamos controles e inspectores, hay una cuestión cultural”, analizó. En ese sentido, explicó que no se toma conciencia de que el suelo urbano es finito, tiene un límite. “A veces no percibimos que si bien la propiedad es privada, tenemos determinados límites y márgenes a cumplir, por más que la tierra sea nuestra. Creo que es una cuestión cultural poner un galpón al fondo, con un paredón de 7 metros de altura, sabiendo que le sacan la iluminación al vecino. Cuando va el inspector, la persona que entra en infracción dice que es su terreno y hace lo que quiere”, advirtió. Miglierini indicó que además de las denuncias que reciben, los inspectores detectan obras clandestinas cuando circulan por la vía pública, en recorridas de rutina. Cuando no ven los carteles de obra, piden documentación, pero también en algunos casos la solicitan cuando está el cartel del profesional responsable porque puede haber casos que no terminaron los trámites. “También tenemos cierta atención para tratar de que se respeten las mínimas condiciones de circulación en la vía pública, en la ocupación y el estado de las veredas de obras. Está más o menos encausado más allá de algunas cuestiones puntuales”, consideró. En igual sentido, resaltó que los últimos años, impulsados por el Estado y los gremios, los profesionales tomaron conciencia sobre aspectos a los que no se les daba mucha relevancia vinculados a las medidas de seguridad en las obras. “En eso se ha avanzado muchísimo con el asesoramiento de los ingenieros en seguridad e higiene. Es muy difícil hoy encontrar una obra que no esté regularizada, que no tenga seguros, que mínimamente no tenga algún tipo de equipamiento para asegurar la labor de la gente”, enfatizó. El valioso archivo En la Dirección de Desarrollo Urbano funciona el archivo de Obras Privadas, donde se guardan los expedientes que han ingresado a lo largo de la historia. “En el centro hay propiedades que, por su antigüedad, tienen muchos expedientes y quedan archivados. En algún momento hay que tomar la decisión de dejar el último que vale y el resto ponerlo a disposición de gente específica que decida cuáles tienen validez desde el punto de vista histórico”, resaltó Jorge Miglierini. Además, consideró que más allá de la antigüedad de las construcciones, también se debería valorar la calidad de los trabajos que presentaban los profesionales, con planos dibujados a mano que representan verdaderas obras de arte. El arquitecto afirmó que existe documentación de los edificios antiguos ubicados en el centro, teniendo en cuenta la ordenanza de patrimonio. “Algunos en estado bastante delicado por el tipo de papel, y se han manipulado mucho. Esos expedientes se mandan a fotocopiar, piden copias, y ese tipo de soporte en papel no estaba preparado para esas cosas”, reconoció. Como ejemplo, contó que en estos días tuvo contacto con el expediente de la farmacia de María Ignacia, ubicada en una esquina del pueblo. Cualquiera podría sospechar que el viejo edificio no tiene planos, sin embargo cuenta con documentación dibujada a mano. El contralor entre las tres áreas Las áreas de Obras Privadas, Catastro y Ordenamiento Territorial conforman la Dirección de Desarrollo Urbano, que depende de la Secretaría de Planeamiento y Obras Públicas del Municipio. Las tres completan los circuitos administrativos que deben cumplimentar los expedientes de las obras antes de comenzar la construcción. “Para la gente, la cara más visible es Obras Privadas, pero la dirección tiene tres partes y Obras Privadas cumple un tercio de la tarea. En Desarrollo Urbano se hace la aprobación de expedientes que verifican los datos catastrales y dominiales en el área de Catastro, se verifican los usos de suelo en Ordenamiento y finalmente, Obras Privadas revisa el expediente de acuerdo al Código de Edificación, lo que hace es refrendar con la firma de los responsables del área la tarea que hacen los tres sectores”, indicó el arquitecto Jorge Miglierini. “El otro trabajo de relevancia que tiene el área de Obras Privadas es la inspección en la calle de obras no declaradas, finales de obras, finales parciales, tareas administrativas, oficios judiciales”, enumeró en responsable a cargo del sector. La Dirección de Desarrollo Urbano es relativamente nueva, pero detenta un trabajo diario intenso. El equipo está conformado por unas veinte personas, la mayoría profesionales y cuentan con personal administrativo de carrera. “Desde que se creó la dirección, como una manera de contralor administrativo, el expediente de construcción pasa por las tres áreas. Ingresa por Catastro, allí se ven las cuestiones que tienen que ver con el dominio y con la documentación básica que se debe presentar para proveer el visado del expediente. De allí pasa a Ordenamiento Territorial, donde se revisa la parte de uso de suelo y la reglamentaria en lo que tiene que ver con el ordenamiento del territorio, como los retiros laterales, frentes, se verifica que no esté sobre restricciones al dominio por cuestiones de hidráulica o ensanche de calles. Luego pasa al área de Obras Privadas, a un visado, se verifica el Código de Edificación, y esa es la parte técnica del expediente”, repasó el funcionario. Agregó que “luego hay una parte formal administrativa, en la cual el profesional adjunta una serie de documentación para proceder al convalidado del expediente, que es lo que da el permiso de obra”. Miglierini explicó que cada expediente pasa por las tres áreas y es revisado por no menos de cinco personas que lo firman. “Eso ha levantado mucho la calidad de la documentación que queda archivada en el Municipio y los aspectos relacionados con el contralor administrativo, ya que el expediente no queda en decisión o en manos de una sola persona, sino que tiene que cubrir una distancia bastante larga para llegar a su aprobación”, afirmó. Por último, aclaró que “ninguno de los que estamos allí tenemos la potestad única de aprobar un expediente. A veces el contribuyente piensa que si ve a fulano o a mengano va a poder aligerar o aprobar el expediente. El sistema de contralor está establecido de tal modo que ninguno de los funcionarios intervinientes podamos, de manera unilateral, aprobar un expediente de obra”. ]]>

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