El episodio ocurrido en los últimos días en el barrio La Elena puso en agenda un debate vinculado al crecimiento de la ciudad y a la potencialidad que presenta para la promoción de desarrollos inmobiliarios en sectores no habilitados por el marco normativo vigente.

En diálogo con el ciclo Último Bondi (104.1 Tandil FM, EcoTV y El Eco Streaming), el secretario de Planeamiento y Obras Públicas, Luciano Lafosse, expuso la complejidad del escenario y brindó detalles sobre la intervención del Estado ante el avance de loteos clandestinos.

Asimismo, ratificó la vigencia del Plan de Desarrollo Territorial (PDT) y, aunque reconoció la necesidad de implementar algunos ajustes, aseguró que deberían darse priorizando el bien común sobre los intereses particulares.

También, actualizó el estado de situación del expediente referido al desarrollo urbanístico Miradores de Montecristo, en la zona de El Centinela.

El disparador

El detonante de la intervención comunal fue un hecho de violencia del cual fue víctima un vecino el barrio La Elena, que fue atacado tras acercarse a un lote ubicado en la esquina de Chimango y Pavón donde se encontraban realizando trabajos. El hombre terminó internado en el Hospital por una serie de lesiones que incluso demandaron su ingreso al quirófano.

La Secretaría de Protección Ciudadana reportó el caso a Obras Públicas, que el lunes llevó adelante las averiguaciones correspondientes y el martes “procedimos a la clausura de los trabajos”, repasó Lafosse.

El secretario detalló que las tareas apuntaron a la apertura de calles “de manera clandestina”, aunque aclaró que si bien la normativa permite que un privado realice estas acciones bajo formatos específicos, requiere de un proyecto aprobado previamente por el Municipio.

“Las aperturas de calle tienen una importancia trascendental”, más aún en esa zona donde la topografía es “bastante compleja”, por lo que agregó que por allí “circula el excedente hídrico de los escurrimientos pluviales”. Entonces, un abordaje sin estudio puede generar “anegamientos y cambios en la escorrentía” del agua, afectando no solo el lugar, sino también las zonas situadas “aguas abajo”, advirtió el funcionario.

Sin embargo, el caso no se agotó allí. A más precisiones, dijo que detectaron que la apertura de calles era “a partir de la promoción de un loteo” de la manzana 215r que “no estaba aprobado”.

Según advirtió Lafosse, se están promocionando parcelas de entre 400 y 600 metros cuadrados en un sector donde, por el Plan de Desarrollo Territorial (PDT), “la división mínima permitida es de una hectárea y media”.

Esto se debe a que la zona se encuentra por encima de la cota 220, en un área catalogada como Complementaria y Protegida. “Es una posibilidad imposible de ser aprobada”, sentenció el secretario.

La capacidad de control

De todos modos, el caso detectado en La Elena puso nuevamente el foco en la capacidad de control del Estado ante una ciudad que crece. En ese sentido, Lafosse reconoció que “tenemos una dificultad en una ciudad que crece al ritmo que lo hace Tandil. Muchas veces se hace difícil en una extensión territorial bastante grande, pero estamos alertas”, manifestó el arquitecto a cargo de la Secretaría de Planeamiento y Obras Públicas.

En esa línea, mencionó que la semana pasada se realizaron intervenciones similares en otros sectores cercanos a La Elena, donde detectaron maniobras para abrir calles sin permiso. No obstante, Lafosse admitió que muchas veces la administración corre “detrás de la situación”.

Uno de los puntos de esta dinámica refiere la aparición de construcciones clandestinas que luego derivan en eventuales conflictos, dado que, según describió, se trata de una operatoria de compra de lotes a precios menores a los de mercado. Sin embargo, cuando intentan regularizar su situación ante la Municipalidad, se encuentran con una respuesta negativa. “Les tenemos que decir que no está permitida la construcción en ese sector más que de una sola vivienda”, explicó y agregó que, “para nosotros sigue siendo una parcela sin posibilidad de dividirse, y en esa parcela solo puede haber una única vivienda”.

Para mitigar estos riesgos, la Secretaría de Planeamiento y Obras Públicas instó a la ciudadanía a realizar consultas previas antes de cualquier transacción inmobiliaria.

El municipio dispone de canales abiertos, como el área de Catastro en la esquina de Chacabuco y Maipú, y casillas de correo electrónico específicas (consultacatastro@gmail.com) para evacuar dudas sobre la factibilidad de construcción en determinadas zonas.

El PDT, su vigencia y el debate por la reforma

-¿Cuál es su opinión con respecto a la necesidad o no de aplicar modificaciones al PDT?

-Los planes de esas características a ciudades que tienen menor índice de crecimiento le duran 30 o 40 años. Nosotros cumplimos 20 años con el PDT y uno puede llegar a decir que existe la necesidad de profundizar o de hacer algunos cambios. De todos modos, muchas veces las principales críticas que tiene el PDT es de gente que pretende hacer una determinada cosa en favor de, por ejemplo, estas operatorias, de tratar de generar una mayor subdivisión de suelo para tener una actividad mucho más rentable. El PDT lo que viene a hacer es poner criterio y orden en todas esas voluntades de subdividir el predio en mayor cantidad de espacio para que haya un marco jurídico para todos y entonces generar condiciones de crecimiento de la ciudad. No obstante, coincido en que algunas cuestiones del PDT deben ser abordadas para modificarse. No así en términos de lo que deberían ser las líneas gruesas del PDT. Es decir, la estrategia de crecimiento, los distintos programas que se tienen. Creo que además el PDT ha generado consenso en muchas cosas, por ejemplo, en el sector hacia donde debería crecer Tandil y hacia donde no debería crecer Tandil. También tenemos un ejemplo de esta práctica de más de 20 años que lleva el PDT, 21 años puntualmente, y entonces se puede pensar en una revisión para generar algunas instancias nuevas de cambio.

-Que en todo caso esos cambios tienen que ser por el bien común y no por un bien particular…

-Exactamente. Muchas veces las críticas más fuertes vienen por los grandes poseedores de tierra o por personas que tienen una parcela que pretenden subdividir y nosotros decimos que el PDT dice que no. De todos modos, esas posibilidades tienen una referencia muy importante en lo que es el valor de la tierra. Una tierra con posibilidad de subdividirse siempre va a tener mayor potencial económico si no se puede subdividir.

-¿Cree que se vienen tiempos en los que el área será protagonista frente a intereses cruzados?

-Uno no entra a la gestión municipal con la voluntad de generar amigos; el rol que uno cumple tiene una responsabilidad y esa responsabilidad, en esta cuestión puntual, es la de preservar el marco normativo, también teniendo en claro que es una gestión de una ciudad que crece, con lo cual siempre es mucho más interesante que una ciudad que no tiene esta clase de problemas. Pero también tenemos que ser muy conscientes de la ciudad que tenemos y si permitimos hacer cosas en todos lados y no respetamos el marco normativo, corremos el riesgo, si no la cuidadnos, de perder esta ciudad que tiene la mejor calidad de vida con la que se puede contar.

“Alineados con la asamblea”

Respecto a los cuestionamientos que realizó la Asamblea Ciudadana por la Preservación de las Sierras, el secretario aseguró que “hacemos cumplir el PDT” y apuntó al mecanismo que habilita los pedidos de excepción al explicar que pasan por una comisión donde participan colegios profesionales de arquitectos, ingenieros y agrimensores, y que la decisión final recae en el Concejo Deliberante.

“Es un proceso absolutamente transparente”, defendió y dijo que “es la propia modalidad de gestión que propone” el marco normativo en el que “no hay lugar a que no se cumpla”.

En el caso de La Elena, “tuvimos una acción muy concreta, fuimos detrás del conflicto, se paralizaron las obras y se detectaron estos temas”, por lo que consideró que “estamos alineados con lo que plantea la asamblea de las sierras”.

El caso Montecristo: la actualidad del proyecto

En otro pasaje de la entrevista, el secretario de Obras Públicas, Luciano Lafosse, abordó detalles del desarrollo urbanístico en la zona de Montecristo, un proyecto que derivó en litigios judiciales y denuncias cruzadas, y negó que el Municipio se interponga al avance del expediente.

“La semana pasada los desarrolladores del emprendimiento urbanístico Montecristo enviaron una nota al Ejecutivo denunciando faltantes en algunos expedientes, que no se sabe de qué expedientes están hablando. Hay un expediente de apertura de calles que no fue tratado, en el que la cantidad de hojas es la misma en la que está circulando por el Ejecutivo”, repasó.

El secretario “desmintió categóricamente” estas versiones y sobre la posible obstrucción del expediente respondió que “los desarrolladores no acreditan la propiedad del predio”.

“Tenemos un proyecto de apertura de calles a nombre de determinadas personas y una sucesión a nombre de otras. Lo primero que debemos garantizar es que quien plantea una obra de estas características tenga la potestad para hacerlo”, detalló.

Recordó que se trata de un predio ubicado en Área Rural según el PDT, por encima de la cota 250 y en sectores superiores a la cota 280, donde “toda urbanización está prohibida”, y explicó que los desarrolladores argumentan que es un “loteo previo”, cuyo plano de subdivisión fue “aprobado en 1947” y que, por ese motivo, “se debería dar permiso”.

Sobre el autor

El Eco de Tandil

Más de 143 años escribiendo la historia de Tandil