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Tras la publicación en el Boletín Oficial de la Resolución Conjunta 2/2025 del Ministerio de Economía y Justicia, se reglamentó el régimen de “hipotecas divisibles” lanzado en noviembre del año pasado. ¿Qué significa eso?<section class="noteSuggested" data-id="144605" data-title="Puede interesarte"></section>El análisis es exclusivo para suscriptores.

Con la aparición en el Boletín Oficial el 15 de julio de la Resolución Conjunta 2/2025 del Ministerio de Economía y Justicia se reglamenta el régimen de “hipotecas divisibles” lanzada en noviembre del año pasado.Esto abre la puerta para que los bancos ofrezcan créditos hipotecarios para la compra de inmuebles no escriturados, como lotes o departamentos a construir (“en pozo”), equiparando estas operaciones a las de unidades ya finalizadas.&nbsp;La reglamentación generó expectativas en el mercado inmobiliario, que reconoce el potencial del instrumento, pero advierte sobre desafíos de implementación y la necesidad de líneas de crédito específicas, ya que hasta ahora el Banco de la Ciudad de Buenos Aires es uno de las pocas instituciones que ha lanzado estas líneas.Desde el sector inmobiliario y financiero se valora el potencial de esta herramienta para ordenar el mercado de preventas y generar mayor seguridad para bancos e inversores. Se espera que la medida incentive la construcción privada, facilite la financiación de proyectos en etapas iniciales y amplíe la oferta de viviendas con crédito hipotecario.La medida implica también un registro de los boletos de compraventa de las operaciones asociadas. En 2024 los créditos hipotecarios para vivienda crecieron un 159% respecto de 2023. En total, las entidades financieras otorgaron 10 mil nuevos préstamos para vivienda, de acuerdo con el Informe de Inclusión Financiera publicado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).&nbsp;El número total de personas con créditos hipotecarios fue de 146.711 personas a diciembre de 2024, lo que representa el 0,4% de la población adulta. El perfil de los nuevos deudores de créditos hipotecarios es acotado: 80% de los tomadores eran personas entre 30 y 49 años y el 85% trabajaba en relación de dependencia. Los jóvenes menores de 25 años acapararon sólo el 2,8% del total de créditos.La reglamentación de las hipotecas divisibles representa un cambio significativo en el sistema de financiamiento inmobiliario argentino. Por primera vez, se permite hipotecar y financiar obras en curso o lotes sin escritura, con la posibilidad de dividir crédito y garantía al momento de escriturar cada unidad.&nbsp;Se trata de garantías hipotecarias que se constituyen en etapa temprana de un desarrollo —sobre el terreno o proyecto sin subdividir— y que luego se dividen proporcionalmente entre cada unidad (departamentos, lotes). Cada comprador asume su porción independiente de deuda y garantía al momento de la escrituración final de su unidad.En el modelo tradicional, el desarrollador debía tomar deuda por el total del emprendimiento o esperar la finalización de la obra para que los compradores pudieran obtener créditos hipotecarios sobre la unidad terminada.Con esta nueva figura, se busca resolver esas restricciones. El comprador de un departamento en construcción o un lote podrá asumir su hipoteca sobre la fracción específica, lo que mejora la previsibilidad financiera de los desarrolladores y amplía la base de demanda solvente.Entre sus ventajas podemos enumerar que estas hipotecas de bien futuro:<ul><li>Facilitarían que cada comprador acceda a un crédito individual desde la fase de obra (“en pozo”) o sobre un lote, igualando condiciones a las de una vivienda terminada.</li><li>Impulsarían el mercado de la construcción, permitiendo securitización, fideicomisos e inclusión de letras hipotecarias, lo que atrae nueva oferta de crédito</li><li>Reducirían el déficit habitacional al activar proyectos paralizados por falta de financiamiento</li></ul>Las hipotecas divisibles podrán cederse, integrarse a fideicomisos, ser securitizadas o utilizadas para la emisión de letras hipotecarias, conforme a las normativas vigentes. Este paso abre nuevas posibilidades para el mercado financiero y habilita esquemas más complejos de fondeo.La medida busca ampliar el crédito hipotecario, facilitar el acceso a la vivienda y dinamizar la construcción de viviendas en un contexto de caída de la actividad de la construcción por el impacto de costos y dificultades de financiamiento. En estos meses, algunas desarrolladoras frenaron lanzamientos, otras redujeron márgenes o ajustaron procesos. Mientras los costos en dólares subieron con fuerza en los últimos meses, los precios de las unidades en pozo no lograron acompañar ese ritmo. El costo de construir en la ciudad de Buenos Aires se duplicó en menos de un año.&nbsp;Según los referentes del sector, pasó de u$s700 a más de u$s1.400/1600 por m2, y para particulares es incluso mayor, según la calidad y el tipo de proyecto. Esta brecha entre costo real y precio de venta genera un efecto inmediato: los márgenes de rentabilidad se reducen al mínimo y muchas desarrolladoras deciden frenar nuevos lanzamientos, priorizando la finalización de obras en marcha.Condiciones para su aplicación:<ul><li>&nbsp;Los inmuebles deben estar libres de gravámenes o con la conformidad del acreedor.</li><li>Se requiere un proyecto urbanístico aprobado que detalle la futura subdivisión.</li><li>En la escritura deben constar: la divisibilidad de hipoteca y crédito, planos, certificaciones registrales e informes sobre impuestos.</li></ul>También se habilita la hipoteca sobre el derecho real de superficie —rasante, subsuelo o vuelo— permitiendo financiar derechos de construcción sin escritura previa.La normativa ya está vigente a nivel nacional, pero necesita que las provincias actualicen registros catastrales y que los bancos lancen líneas concretas.El déficit habitacional en Argentina es un problema significativo que afecta a más de 3.2 millones de hogares, según estimaciones de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco). Este déficit refleja un problema estructural que combina la falta de viviendas con la baja calidad de las ya existentes.El alarmante déficit se divide en dos categorías principales: cuantitativo, que representa el 35,45% y refiere a hogares sin acceso a una vivienda adecuada, y cualitativo, que abarca el 64,55% y comprende viviendas con infraestructura precaria o carencias en servicios básicos esenciales.Analicemos el stock de crédito hipotecario para vivienda como porcentaje del Producto Interno Bruto (PIB) en la Argentina.<figure class="image"><img src="https://cdn.eleco.com.ar/media/2025/08/grafico_casa_propia_1.jpg" alt="grafico casa propia 1"><figcaption>EVOLUCION DEL FUTURO DEL PRECIO DEL BARRRIL DE PETROLEO BRENT. Cotización semanal al 17/06/2025. (Fuente: Indec)</figcaption></figure>Este indicador es muy bajo en comparación con otros países de la región y a nivel histórico. En 2024 alcanzó su mínimo histórico desde que hay registros (1943), con un 0,07% del PBI, por debajo incluso del 0,1% registrado en 2023, mientras que en otros países puede superar el 15% o incluso el 30%. En la década del '90 el crédito hipotecario en Argentina llegó a representar el 5% del PBI.Según el informe de Tejido Urbano, un análisis de la evolución trimestral permite matizar el diagnóstico y vislumbrar un cambio de tendencia. Mientras que en el último trimestre de 2023 el crédito hipotecario representaba el 0,08% del PBI, la contracción continuó en la primera mitad de 2024, alcanzando un mínimo de 0,04%. A partir de allí, el proceso de reactivación se consolidó y en el último trimestre del año el crédito hipotecario llegó al 0,11% del PBI, reflejando una recuperación parcial pero significativa dentro del período analizado. Un aspecto clave de esta recuperación parcial es que la financiación para vivienda volvió a ganar peso dentro del crédito hipotecario total.<figure class="image"><img src="https://cdn.eleco.com.ar/media/2025/08/grafico_casa_propia_2.jpg" alt="grafico casa propia 2"><figcaption>EVOLUCION DEL FUTURO DEL PRECIO DEL BARRRIL DE PETROLEO BRENT. Cotización semanal al 17/06/2025. (Fuente: BCRA).</figcaption></figure>Si con la nueva reglamentación las entidades financieras amplían las líneas de crédito para lotes y unidades en pozo, permitiría entrar al mercado a un porcentaje muy importante de la población que hoy queda fuera. Desde el sector desarrollador y constructor estiman que su uso podría generar entre un 30% y 50% del volumen de operaciones inmobiliarias cuando alcance su pleno funcionamiento. Este escenario se asemejaría al de 2016-2017, cuando un porcentaje significativo de las transacciones estuvo apalancado por hipotecas convencionales.Argentina enfrenta no solo un desafío habitacional, sino también un reto de planificación urbana y desarrollo sostenible, y este nuevo instrumento puede permitir más chances en ese sentido.

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