Mejoras en alquileres: qué dice la ley y cómo evitar conflictos

La gestión de las mejoras en una propiedad alquilada representa uno de los principales puntos de conflicto entre inquilinos y propietarios. Según explicó el abogado Pablo Acosta, especialista en derecho inmobiliario, cada contrato tiene sus particularidades, pero existen criterios legales fundamentales que permiten clasificar las intervenciones y determinar quién debe afrontar los costos.

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Durante su participación en Tandil Despierta, programa que se emite por Eco TV y Tandil FM 104.1 detalló que las mejoras se dividen en tres categorías principales: necesarias, útiles y suntuarias. Esta clasificación resulta clave para establecer las responsabilidades económicas ante cualquier desperfecto o modificación en el inmueble.

La clasificación de las mejoras y su impacto económico

Las mejoras necesarias son aquellas consideradas indispensables para garantizar la habitabilidad y el uso adecuado de la propiedad. En este grupo se incluyen reparaciones estructurales, como filtraciones en techos, problemas en cañerías o fallas en la provisión de gas.

Según el especialista, ante la falta de un acuerdo específico, estas reparaciones suelen estar a cargo del propietario, ya que hacen a la esencia del contrato de locación.

Por otro lado, las mejoras útiles son aquellas que, si bien no resultan indispensables, incrementan el valor o la utilidad del inmueble, como puede ocurrir con determinados trabajos de pintura interior o exterior. En estos casos, lo recomendable es que ambas partes acuerden previamente cómo afrontar los gastos.

Finalmente, las mejoras suntuarias o de mero recreo, como la instalación de una piscina o un deck, requieren autorización expresa del propietario y, generalmente, el costo queda a cargo de quien decide realizarlas, salvo que se pacte lo contrario.

El doctor Acosta advirtió que, a partir de la vigencia del Decreto 70/2023, la libertad de contratación permite que las partes acuerden quién se hará cargo de cada mejora, incluso de aquellas consideradas necesarias. Por ello, remarcó la importancia de establecer estas condiciones claramente y por escrito en el contrato, a fin de evitar sorpresas o interpretaciones ambiguas durante la relación locativa.

El rol del diálogo y la notificación fehaciente

Uno de los errores más frecuentes que cometen los inquilinos es retener el pago del alquiler para compensar gastos de reparaciones sin haber realizado previamente una comunicación al propietario.

El profesional fue tajante al respecto: para efectuar un arreglo que posteriormente deba ser reembolsado o descontado del alquiler, es necesario notificar al dueño del inmueble. Si no existe un canal de diálogo fluido, la recomendación profesional es realizar una intimación fehaciente que deje constancia de la necesidad de la reparación.

Respecto del mantenimiento de artefactos como calefactores o termotanques, el especialista señaló que la responsabilidad depende del tiempo de uso y del estado del equipo al momento de la entrega.

Si el inconveniente surge al inicio del contrato, la responsabilidad suele recaer en el propietario. En cambio, cuando el inquilino lleva varios años habitando la propiedad, el mantenimiento preventivo y el uso adecuado pasan a tener mayor relevancia.

En el caso de los artefactos a gas, Pablo Acosta recordó que las empresas prestadoras del servicio son rigurosas con las medidas de seguridad, por lo que su cumplimiento resulta fundamental para evitar situaciones de riesgo.

En este contexto, el asesoramiento legal previo a la firma del contrato constituye una herramienta clave para prevenir conflictos. Remarcó que autorizar una mejora no implica necesariamente que el propietario deba asumir su costo. Por eso, la autorización para realizar una obra y la responsabilidad económica sobre ella deben quedar expresamente establecidas en el acuerdo contractual.

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