Las ventas de departamentos desde el pozo, ?la vedette? para los martilleros ante la crisis

A pesar de la crisis, sostuvo que algunos profesionales hallaron alternativas para retomar las operaciones y aseguró que la construcción sigue moviendo el mercado.

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En diálogo con El Eco de Tandil, recordó que el panorama se volvió desalentador con el corralito al dólar y la situación desfavorable ya lleva dos años. “Ahí hubo un parate total general”, describió.

Ante la nueva realidad, a los tres o cuatro meses comenzaron a detectarse algunas alternativas. “Por ejemplo, una cosa que hizo el centro fue proponerles a los martilleros que comenzaran a trabajar en pesos, ya no en dólares, que eso iba a facilitar la operatoria. Realmente sucedió así, aquellos que inclinaron la balanza para el lado del peso, comenzaron a realizar alguna operación”, afirmó el presidente.

En tanto, en este momento, “el panorama es un 50 y 50. Es decir, hay un 50 por ciento que no está haciendo prácticamente nada, en ventas específicamente, porque después en administraciones, alquileres, es algo permanente, casi diario, es una cosa que tiene otro mercado”.

Los martilleros que trabajan con administración de complejos y edificios y alquileres van “cuerpeando” la situación, pero “el que únicamente realiza operaciones de compraventa es el que más complicado está. A pesar de esto hay algunos colegas que están trabajando bien con la venta”.

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Los recursos del profesional

Las estrategias de los martilleros que sí han logrado una reactivación son caminar mucho la ciudad, salir de la oficina, buscar involucrarse dentro de niveles de la sociedad que permitan determinadas operaciones, entre otras.

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“Por ejemplo, si sabemos que el negocio está por el lado del campo, involucrarse con cooperativas agrícolas, Sociedad Rural, buscar la forma de llegar a ese tipo de cliente”, explicó.

Con respecto a los inmuebles que más se comercializan, definió que “la vedette sigue siendo la venta al pozo, que son los edificios o complejos habitacionales que se ponen en venta desde los cimientos”.

Subrayó que “permiten que la operación para quien compra sea más barata. En algunos casos esa operatoria después va cambiando porque se realiza en cuotas y se van actualizando. La operación que se hace hoy y que va a terminar dentro de tres años con la entrega de la propiedad, siempre pagando la cuota va a salir mucho menos que esperando que esa propiedad se termine y comprándola al valor del día”.

Analizó que estas ventas se pueden realizar en pesos debido a que los insumos que se utilizan para las construcciones se pagan en moneda nacional, aunque suben por la inflación.

 

La construcción

Con respecto al volumen actual de la construcción, observó que si bien no se ha parado, no se encuentra en los niveles anteriores al corralito al dólar. “Hubo un pequeñísimo parate por el cepo cambiario, donde nadie sabía bien para donde agarrar, pero eso duró poco, tres o cuatro meses, y comenzó nuevamente”, manifestó.

Y agregó que “hoy en Tandil, al menos desde mi conocimiento, sé inclusive de algunas empresas foráneas que vendrían a realizar nuevas obras a Tandil, importantes, de nivel, de calidad, y grandes”.

Frente al anuncio, precisó que desde el Centro de Martilleros han mantenido reuniones con los interesados, quienes querían conocer detalles del mercado local. El principal interés sería levantar nuevos edificios en altura.

 

Propuestas del mercado

Recorriendo las calles de la ciudad se detectan muchos carteles ofreciendo propiedades en distintos barrios. Algunos permanecen colocados en las fachadas durante mucho tiempo, al parecer, sin encontrar el candidato acorde.

“El mercado se puede dividir de determinadas formas. Está la casa usada buena, que tiene un determinado valor muy cercano al nuevo y que cuesta vender. Está la casa antigua que permite todavía el reciclaje y esa tiene un poco más de mercado. Y está la casa antigua para demoler que hoy, en virtud de que ya no hay terrenos bien ubicados y los poco que hay los costos son muy elevados, aunque parezca mentira conviene más comprar una casa para demolerla y hacer un complejo habitacional, llámese edificio o complejo, cualquiera de las dos cosas”, clasificó Fernández.

Enumeró que las viviendas bien ubicadas para demoler cotizan porque “primero, el terreno no existe y segundo, porque en la mayoría de los casos se conviene con el propietario de esa finca que entregue el terreno, hacemos un contrato, convenio o boleto, por el cual cuando construya, con uno de los departamentos paga el valor del terreno”.

Evaluó que hay gente que acepta porque no pierde la ubicación de su propiedad, pero además no accede a restaurar lo que tiene porque es muy costoso, por lo tanto se hace de una vivienda nueva y normalmente elige la ubicación dentro del complejo y casi siempre es la del frente.

“De esa forma, facilita la operatoria a quien va a construir, porque se olvida de la compra del terreno, en canje de una propiedad. Es mucho más fácil para alguien que está metido en la construcción hacer una propiedad que para alguien particular que decide hacer algo. No es lo mismo hacer una propiedad que diez departamentos”, puntualizó.

 

El Procrear

Consultado por el programa de créditos nacionales, el presidente del Centro de Martilleros manifestó que “en las inmobiliarias no notamos gran movimiento del Procrear. Sí hubo un gran movimiento con respecto a los lotes que fue el que hizo que los terrenos aumentaran”.

Explicó que los lotes bajan o suben de acuerdo a la demanda. “Es oferta y demanda pura. Cuando hay demanda, por lógica aumentan y cuando no la hay, o se estabilizan o bajan. Es así de claro”, dijo.

En relación al Procrear, afirmó que “ya no hay lotes al menos para el monto que se estima para la compra de un lote” e indicó que en esta ciudad el valor de las parcelas arranca de 150 mil pesos, no hay por menos.

Incluso, explicó que “para esa plata nos tenemos que alejar bastante de lo que es el centro o el cuerpo en sí de la ciudad. Tenemos que hablar de Villa Aguirre al fondo y ya de Villa Italia al fondo tenemos que hablar de un poquito más, porque se juntó con el barrio San Juan, está con el barrio Procrear”.

Para Fernández, la urbanización de 628 casas que realizará el Gobierno nacional a través de la Anses “le va a dar un movimiento, son muchas viviendas, va con un complejo comercial, servicios, asfalto. Eso hace que un terreno que valía 100 hoy valga 150 mil pesos, porque a futuro y a corto plazo va a pasar el gas, el agua, etc.”.

En tanto, en la línea construcción aún no se registra una menor demanda de alquileres a partir de los beneficiarios que han logrado llegar a su primera vivienda. “En Tandil, gracias a la Universidad y a otros movimientos comerciales o industriales sigue habiendo demanda de alquileres”, valoró.

 

Los alquileres

En relación a los inmuebles disponibles para alquilar, explicó que en el rubro de una habitación la oferta está bien, pero en dos y tres comienza a complicarse para conseguir, sobre todo las de tres cuartos.

“Cuando se dice que los alquileres están caros, las casas de tres habitaciones están caras. Las de un dormitorio hoy por hoy están bien, porque hay suficiente oferta para la demanda que hay”, evaluó. 

El ordenamiento territorial llegó tarde y genera complicaciones

Al analizar el vertiginoso desarrollo experimentado por Tandil, Jorge Wenceslao Fernández consideró que la ciudad “explotó para todos lados” y dio algunos ejemplos concretos, como la zona de El Centinela, con casas quinta, viviendas y complejos turísticos que eran impensados.

“Si salimos para El Paraíso por esa calle que ni transitábamos, la continuación de la colectora, han hecho unos barrios con unas casas impresionantes, con lo que significa la valorización del lugar porque automáticamente eso pasó a tener un valor extraordinario”, agregó.

Y también describió que desde la Curva de la Muerte hacia Marconi, “toda esa zona es impresionante el crecimiento que hubo y si cruzamos la ruta, nos queremos morir porque Villa Aguirre era primero hasta Darragueira, después dos cuadras más y hoy llega hasta San Francisco e Independencia”.

Sinceramente, consideró que el crecimiento no fue ordenado porque se disparó antes de que se sancionaran las normas de ordenamiento y planeamiento territorial. “No está mal, pero creo que fue tarde”, dijo sobre el PDT.

Es que los martilleros son habituales receptores de la decepción de muchos propietarios que no pueden hacer absolutamente nada en tierras de alto valor. “Conocemos lugares donde en una manzana, 10 mil metros cuadrados, no se puede hacer más de una edificación de 250 ó 300 metros. Algunos quieren hacer cuatro cabañas de 30 metros cada una y no pueden. Tiene que ser una, unifamiliar y hasta tantos metros”, describió.

El ordenamiento fue tardío teniendo en cuenta que Tandil explotó hace poco más de dos décadas, es decir que excede a este gobierno que “quiso encausarlo. Incluso, hasta hace un tiempo hubo algunas excepciones que hoy ya están más duras. Pero hubo que hacerlas porque el cambio fue muy brusco”.

Para el cliente, la no autorización para construir se traduce en impotencia porque “muchas veces el problema está de una manzana a la otra. Una calle divide un sector que permite hacer determinada obra, propiedades o metros y enfrente no se puede porque hay un cerro o está declarado patrimonio”.

 

Sin parámetros

En este sentido, consignó que martilleros asociados al centro han tenido que tasar a pedido del Municipio tierras de la ladera del Parque Independencia, ubicadas cerca del monumento a Juan Fugl, donde no se puede vender. Allí se comenzó a construir y luego se paró porque se prohibió.

De todos modos, en la zona “hay propietarios que hoy quieren vender. Eso ha tomado mucho valor y la Municipalidad dice que fue declarado patrimonio o área protegida y no se puede vender. La Municipalidad llegó a un arreglo con esos propietarios y tiene que pagar, pero el dueño quiere cobrar lo que vale y la Municipalidad argumenta que ahí no se puede construir”.

Para salir de la encrucijada, tasaron los lotes construidos de la zona y los que no están ocupados para realizar un promedio que permita arribar a un acuerdo. “Es un trabajo hasta insólito porque no tiene valor, pero un valor le tenés que dar”, remarcó. 

 

MARTILLEROS Y CORREDORES PUBLICOS CELEBRAN CON SU CENA ANUAL

 

La semilla para la fundación del Colegio de la Provincia

El Centro de Martilleros de Tandil cumple hoy 68 años y además de una extensa trayectoria, tiene una riquísima historia. En esta institución local se llevó a cabo el encuentro fundacional del Colegio de Martilleros de la Provincia, en 1946.

“Fue uno de los primeros centros de martilleros de la provincia de Buenos Aires y fue donde se hizo la primera reunión de la cual nació el colegio provincial”, destacó Fernández.

Hoy el centro tiene más de 80 socios que forman parte del grupo de 350 matriculados que hay en el colegio departamental de Azul, que también abarca a las localidades de Benito Juárez, Bolívar, General Alvear, General La Madrid, Las Flores, Laprida, Olavarría, Rauch y Tapalqué.

En estos momentos, el centro local está trabajando muy bien y presenta muchas actividades “dentro de lo que se puede hacer y debido al panorama que no es el mejor”, explicó el presidente.

A pesar de la compleja situación económica, la comisión directiva intenta innovar con distintas propuestas, como una tarjeta para los asociados que pueden comprar con descuento en diversos comercios de la ciudad que están adheridos.

“No nos podemos meter tanto en la profesión, porque es personal cómo cada uno la maneja o le da forma, pero la parte diligente que puede hacer el centro desde la dirigencia, estar informando permanentemente de las novedades, nosotros recibimos todas las resoluciones del colegio provincial y del departamental, entonces tratamos de tener al socio informado permanentemente”, explicó.

Agregó que “gracias a Dios, la comisión está muy involucrada, porque no es fácil lograr que dieciocho personas se muevan. No digo que seamos dieciocho, pero doce nos estamos moviendo, que es un número importante”.

La comisión se reúne dos veces al mes, encuentros en los que se tratan los temas que surgen entre los socios y se generan nuevas ideas. También resuelven sobre el mantenimiento de la casa ubicada en Alem 1055, que tampoco es fácil.

Como todos los años, esta noche los socios realizarán la cena anual en la sede por el aniversario del Centro de Martilleros, un hito en la historia de la provincia de Buenos Aires, y están invitados todos los profesionales de la ciudad.