El Concejo analiza el convenio urbanístico para subdividir un macizo cercano a La Movediza
Los dueños de la tierra llevan años con el trámite para lotear las tierras ubicadas sobre Juan B. Justo al 1500. Tras la asignación de indicadores urbanísticos a la zona, el paso próximo es convalidar el convenio urbanístico. La Municipalidad recibirá 9824,77 metros cuadrados, equivalentes a diez lotes, para darle un destino de interés público. Los propietarios deberán proveer los servicios básicos antes de comercializar las parcelas.
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La Comisión de Obras Públicas del Concejo Deliberante evalúa y discute el expediente del convenio urbanístico correspondiente a un loteo ubicado en inmediaciones del cerro La Movediza, a partir del cual el Municipio de Tandil recibirá 9824,77 metros cuadrados de tierra, el equivalente a diez parcelas, en concepto de plusvalía. Se trata del paso posterior a la asignación de indicadores a la Zona Especial de Interés Urbanístico 32, donde está incluido el macizo, ordenanza que permitió destrabar la autorización comunal para avanzar con el acuerdo firmado con el Intendente, que luego les permitirá a los dueños gestionar la subdivisión en el área de Geodesia de la Provincia de Buenos Aires.
Recibí las noticias en tu email
Accedé a las últimas noticias desde tu emailEl expediente aún no tiene dictamen, aunque resta una reunión de comisión antes de la primera sesión de este mes y todo haría indicar que el asunto llegará al recinto. En principio, el oficialismo aguarda una modificación del Ejecutivo para prescindir de un artículo del convenio, en una cuestión vinculada a la forma del contrato.
La convalidación del convenio urbanístico por parte del Concejo Deliberante permitirá darle un cierre definitivo al expediente en el que participaron todas las áreas municipales vinculadas con el desarrollo urbano y en el que obran los planos de ingeniería visados para la extensión de los servicios de infraestructura.
El presidente de la comisión, Mario Civalleri, explicó que “es un trabajo complejo porque es pasar de una parcela única muy grande, que hasta el momento ha tenido usos de características rurales, a transformarla en un área urbanizada, con lo cual es un proceso que tiene muchos detalles y requiere mucho compromiso de los propietarios para llevar a cabo las inversiones para terminar el desarrollo completo”.
El exsecretario de Obras Públicas sostuvo que el objetivo es que esos lotes se pongan a la venta “en las condiciones adecuadas de infraestructura” para que, a posteriori, los futuros vecinos no recurran al Municipio frente a la carencia de los servicios básicos. “Por eso me parece apropiado y pertinente que entre las exigencias, las subdivisiones vayan acompañadas de infraestructura”, dijo.
Los indicadores
El 11 de abril pasado, por mayoría, el Legislativo le asignó indicadores urbanísticos a la Zona Especial de Interés Urbanístico (ZEIU) 32, que es periférica del cerro La Movediza.
A partir de la ordenanza, los macizos de la zona residencial extraurbano 3 se podrán subdividir en parcelas de 600 metros cuadrados, con indicadores de ocupación limitados y destino a vivienda familiar. Es decir que no se permite construir complejos multifamiliares.
El objetivo es que este sector lindero al cerro La Movediza tenga un nivel bajo de implantación y ocupación.
La iniciativa
El proyecto de la familia Paz, que pretende parcelar el macizo lindero a la fábrica ubicada en Juan B. Justo al 1500, lleva muchos años aguardando una respuesta del Municipio.
Si bien el expediente que hoy está en tratamiento es de 2014, “hubo cambios de estrategia para adaptar el proyecto a la normativa”, dijo Civalleri y recordó que “tuvo distintas instancias. Primero, el tratamiento de una urbanización especial; después se evaluó la ampliación del área urbana; después, el PDT estableció una Zona Especial de Interés Urbanístico, que lo que hace es generar una zona sin indicadores urbanísticos como para que sea el propio Municipio el que los pueda asignar en función de los proyectos que se presenten, si se consideran de interés público”.
El concejal relató que el proyecto “fue rodando” con el objetivo de lograr el parcelamiento y atravesó distintas etapas de tratamiento. “Ahora, en función del Plan de Desarrollo Territorial -que establece esa posibilidad- a través de un plan urbano de detalle, que es un plan muy específico del sector, se votó la asignación como zona residencial extraurbana 3. Lo que estamos trabajando en comisión es la aprobación del convenio urbanístico que eleva el Departamento Ejecutivo, con el consentimiento de los propietarios”, precisó.
La propuesta de los hermanos Paz contempla generar unas 80 parcelas y conferir 9824,77 metros cuadrados al Municipio, más los espacios verdes públicos y de equipamiento urbano que son de cesión obligatoria, es decir, que se reservan por ley.
Por otra parte, en una siguiente instancia, los dueños deberán llevar a cabo la inversión para generar la infraestructura básica, es decir, los tendidos de energía eléctrica, agua y cloacas, la apertura de calles y cordón cuneta, arenado o pavimento.
“La nueva legislación impone que en la instancia del desarrollo, la infraestructura está a cargo del propietario o desarrollador. No se pueden vender lotes sin infraestructura. Esto es algo muy bueno porque cuando se venden tierras y la gente compra terrenos, ya tienen la infraestructura básica”, evaluó Civalleri.
Este requisito va en línea con el PDT y con la Ley 8912 que regula el desarrollo de nuevos loteos. Sin embargo, “en el Municipio hace ya bastante tiempo que esto se ha transformado en una exigencia. Es más, las viejas ordenanzas de urbanizaciones especiales tenían la exigencia al desarrollador de la construcción de la infraestructura”, remarcó.
El destino de la plusvalía
Con respecto al posible destino de los diez terrenos que recibirá el Municipio, el presidente de la comisión legislativa detalló que “la ordenanza que vamos a tratar refiere incorporar estas tierras al dominio municipal para llevar a cabo acciones de interés público”.
En ese sentido, precisó que si la comuna obtuviera financiamiento, podría utilizarlos para el desarrollo de un conjunto de viviendas colectivas, o podría ponerlos a la venta por remate público, o vender para comprar tierras en otro lugar donde fuera posible generar más cantidad de lotes de menores dimensiones. “No está definida cuál es la acción, pero siempre va a tender, a través de incorporar estas tierras a lo que sería un banco de tierras municipal, a generar acciones que puedan desarrollar lotes para consumo urbano”, afirmó.
La plusvalía
Al evaluar la herramienta de los convenios urbanísticos, Mario Civalleri expresó que “soy un defensor de esta iniciativa que ha planteado el Plan de Desarrollo Territorial, que es la participación del Estado municipal en la plusvalía o la renta urbana, porque lo que hace es generar recursos para acciones de interés comunitario, más allá del interés del propietario o desarrollador”.
Agregó que “creo que es una buena experiencia, un buen ejercicio” y sobre este caso en particular, anticipó que “ojalá podamos tener acompañamiento mayoritario cuando se trate el tema, respecto de la aprobación”. Al mismo tiempo, recordó que algunos bloques –como Unidad Ciudadana- adelantaron su postura con el voto positivo a la asignación de indicadores a la ZEIU 32.
“Eso genera un buen marco de acuerdo en el Concejo. Ojalá podamos ampliar el marco de acuerdo que tuvimos cuando se votaron los indicadores de la zona especial, pero nos parece que es un paso adelante muy interesante, son decisiones que van escribiendo la historia porque se transforman en pasos iniciales. Son cosas que permite el plan pero que hasta el momento no se habían llevado a la práctica”, concluyó.