Iparraguirre le reclamó al Intendente que deje “trazado el camino” para el desarrollo urbano

La planificación de la ciudad, el desarrollo de políticas públicas para la generación de suelo urbano y el acceso a la vivienda forman parte de un debate vivo, a través de las voces de diversos actores de la comunidad. El Concejo Deliberante, como caja de resonancia de las inquietudes de los vecinos, no ahorra tiempo en el intercambio de estos temas trascendentales para las generaciones actuales y las futuras. En ese marco, Rogelio Iparraguirre mantiene opiniones recurrentes en cuanto a las posibilidades del Municipio para abordar los problemas urbanos. Además, ahora, apoyado en un conjunto de medidas que comienza a gestar el Gobierno nacional.

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“Estoy seguro que va a ser imposible que el próximo intendente de Tandil, del color político que sea, no tenga entre sus principales ejes el acceso al suelo, el derecho a la ciudad, el desarrollo urbano orientado estratégicamente, el uso de los instrumentos normados, que no ponga sobre la mesa esto que durante muchos años no estuvo en el podio de las prioridades. Creo que ha llegado la hora de que se convierta en una prioridad y eso lleva plazos. Este Intendente sí debería dejar trazado el camino”, consideró al abordar las herramientas disponibles para el desarrollo de una ciudad más equitativa.

Respetuoso de la trayectoria de su adversario político, reconoció que “Miguel Ángel Lunghi va a ser el intendente del Bicentenario, único en la historia de Tandil y el que más tiempo ha gobernado en toda la historia de la ciudad, lo ha hecho en democracia, con el acompañamiento de distintas mayorías circunstanciales de vecinos a lo largo de cinco elecciones consecutivas. Eso sólo se explica porque ha tenido importantes aciertos en su gestión pública, pero este es un tema en el que lamentablemente ha hecho poco y nada. Hoy está promediando la primera cuarta parte de su último mandato, debiera darnos la posibilidad a los tandilenses de dejar marcado el camino para que los que sigan después puedan saldar esta deuda con los tandilenses. De él depende”.

Una deuda

En principio, el concejal del Frente de Todos cuestionó que “en el acceso al suelo, la generación de suelo urbano, el resolver la tensión existente entre la renta urbana y la necesidad del acceso al suelo y el Estado como factor determinante en la intervención de esa relación han estado ausentes, a todas luces, de este proyecto político y de ciudad que, en definitiva, encarnan el doctor Miguel Ángel Lunghi y los distintos equipos que lo han acompañado a lo largo de estos 17 años”.

Desde su óptica, “una de las cosas que permite un gobierno de 17 años -digo que es como un laboratorio social a cielo abierto, porque brinda una perspectiva en cantidad de años- es encontrar las constantes, las regularidades, los aciertos y las faltas, casi de una manera más científica” y remarcó que “la necesidad no desaparece porque un gobierno no lo tenga en su agenda”, por el contrario “se incrementó a lo largo de los años”.

Por tanto, describió que ante esa ausencia, “la sociedad se organiza para resolver un problema existente y acá aparecen las asociaciones civiles, que son un verdadero ejemplo, por un lado para demostrar que si se quiere, se puede, porque son innumerables”.

Citó como primer impulso a Stella Maris “Cacha” Cena, de Mujeres Si Techo, que “sigue empujando”, pero además “nos marcó el horizonte de posibilidad: se puede generar suelo urbano, podemos comprender al suelo como un bien social, el derecho a la ciudad parte del hábitat como primera condición”.

Sin embargo, evaluó que el rol que asumieron las organizaciones “entraña un problema: no le podemos pedir a las asociaciones de vecinos, que se organizaron para generar suelo porque existe la necesidad, además de eso que ya bastante hacen, planificación estratégica. Ellos están resolviendo su situación. La planificación estratégica es responsabilidad del Estado”.

Sin planificación

Atribuyó a la ausencia del Estado la proliferación de “manchas” en lugares distantes del arco urbano, de las áreas consolidadas y donde se concentra la mayor densidad de población, e incluso lejanas de los puntos para donde debiera expandirse la ciudad que marca el PDT, que es el arco noreste-noroeste.

“Lo han hecho porque salieron a buscar tierra y donde la encontraron y era conveniente a su bolsillo, ya sea por Ley de Hábitat o por Plan Familia Propietaria, avanzaron y resolvieron”, señaló al deslindar de responsabilidades a estos grupos de vecinos organizados para gestionar.

En ese sentido, advirtió que respeta, apoya y acompaña a la asociación civil Graduados Universitarios, “pero es un ejemplo de la falta de planificación y sería un error achacarles responsabilidades”, teniendo en cuenta que se ubicó en una zona que “entre las áreas consolidadas y donde finalmente se instala, en el medio queda una vacancia de tierra muy grande, sin indicadores urbanísticos, es decir que no es proclive a urbanizarse en un tiempo inmediato”.

Como consecuencia, “todos los servicios, a los que tienen derecho porque son ciudadanos y además pagan los impuestos, se encarecen muchísimo, no para ellos sino para el conjunto de los tandilenses. Cuando se instalan 50, 100, 200 familias muy lejos del área urbana, atrás del derecho al suelo y a la vivienda, vienen otros derechos: la seguridad, la educación, el mantenimiento de caminos, la recolección de residuos, las cámaras de seguridad, la sala de salud, etc., etc. Como no hay planificación estratégica, los costos terminan volviéndose muy onerosos para todos”.

-¿Eso se podría revertir detectando y urbanizando esos espacios donde hay suelo vacante?

-Pero es el Estado, no se le puede cargar esa mochila a las asociaciones, que salgan a resolver su problema y además, ordenen estratégicamente la ciudad.

-Pero ahora el Estado podría salir a buscar esos lugares que quedaron entre Circunvalación y Chapaleofú, por caso, que no tienen indicadores pero ya tienen los servicios, para generar suelo urbano…

-No sólo creo eso sino que ya estoy aburrido de escucharme diciéndolo. Para nosotros es vital. Estamos hablando de uno de los mayores problemas de la ciudad de Tandil que es la imposibilidad fáctica que tienen los sectores trabajadores de acceder al suelo urbano.

Esto hay que verlo, por lo menos, en dos dimensiones. La dimensión de tipo social, aquellas personas en un país tan injusto y desigual como la Argentina, que son los más desfavorecidos de los más empobrecidos, que no acceden al mercado de trabajo, etc., y ahí el Estado sí tiene que ocupar un rol protagónico para garantizar ese derecho al suelo y a la vivienda digna.

Por otro lado, está el conjunto de los trabajadores de los sectores medios, desde los medios bajos a los medios medios, a los medios altos. Hoy en Tandil por cuenta propia, nadie de los sectores medios de la ciudad puede acceder al suelo urbano. Cuando tenés que ir a 40 cuadras del centro, en un lugar donde con suerte tenés luz, y un lote de 15 por 25 metros sale 45 mil dólares, 4,5 millones de pesos.

-Hace poco, entre autoridades del Colegio de Arquitectos se planteó el debate entre la vacancia de lotes con servicios que presenta la zona urbana y la imposibilidad de acceder por los valores de mercado, y la falta de suelo urbano, como dos posturas contrapuestas. ¿Qué observás en ese aspecto?

-Hay una cuestión de valorización. El suelo urbano, a diferencia de cualquier otra mercancía cuyo valor es producido socialmente y tiene como base el costo de producción, es al revés: no tiene per se valor hasta tanto no pasa a ser urbanizable y hasta tanto no sea ofrecido en el mercado, y ahí se encuentra con una demanda insatisfecha y eleva el valor. Esto es lo que nos ha ocurrido en Tandil en los últimos 25 años.

De nuevo, si no aparece el Estado, los sectores medios de esta ciudad no sólo que no van a poder resolver su problema hoy sino que mañana van a estar más lejos aún de resolverlo. Entonces, el Estado tiene que ser regulador, tiene los instrumentos.

Un debate no resuelto entre

dos figuras del oficialismo

y las herramientas del PDT

Desde un análisis atado a la dinámica política, Rogelio Iparraguirre hizo foco en una discusión no resuelta que atraviesa a la propia gestión lunghista y que tiene a dos protagonistas a lo largo del tiempo, Mario Civalleri y Juan Pablo Frolik, y a distintos funcionarios que se encolumnaron con uno o con otro.

“No hacen más que traducir el debate que es casi de índole filosófica del desarrollo de la ciudades. Que es la concentración de la densidad, que tiene que ver con razones de índole económicas para que no ocurra el encarecimiento de los servicios, y por otro lado, el modelo de la ciudad jardín, donde se expande la mancha urbana y se producen distintos conglomerados pequeños, que es más costoso para el Estado pero que brinda, en teoría, mejor calidad de vida”, formuló.

A su criterio, “el Municipio de Tandil no ha terminado de saldar siquiera un modelo o el otro. Es más, hoy está contra las cuerdas y ni hablar el gobierno que venga después del doctor Lunghi, porque la concentración en el área urbana, es decir, producir mayor consolidación de la existente, ya no es posible porque no hay tolerancia de la infraestructura que la soporte”.

En esa línea, informó que de acuerdo a los indicadores, el área central está ocupada en un 30 por ciento de lo que previó el PDT, “pero no es que queda un 70 por ciento para construir porque no dan más las cloacas y los desagües pluviales, ni los pavimentos, ni el tránsito. Por ahí, va muerto”.

Y evaluó que “por el otro lado, si no está el Estado regulando, tampoco hay salida, porque si depende enteramente del mercado no va a desarrollarse esa ciudad jardín. Entonces, tiene que aparecer el Estado con instrumentos que existen. No se trata de ser creativos sino de tener expresa voluntad política”.

Los instrumentos

En ese campo, Iparraguirre resaltó una serie de instrumentos que proporciona el PDT, que se suman a los existentes en la provincia como la Ley de Hábitat. “En Rauch hay un intendente que no es de mi espacio político, que lleva menos de un mandato y medio, y está haciendo maravillas con la Ley de Hábitat. El doctor Lunghi se niega a utilizarla”, comparó.

En cuanto al PDT, enumeró que el Municipio cuenta con el Fondo de Desarrollo Urbano, que “es raquítico, porque no lo han dotado con otros recursos”. Hoy sólo se compone del producido de los convenios urbanísticos, pero también se podrían afectar las multas por construcciones irregularidades, recursos del Derecho a la Construcción o asignaciones presupuestarias, etc.

Destacó que los convenios urbanísticos “tienen la ventaja en el PDT que el Estado –lo digo entre comillas-, en función del bien común y de la función social de la tierra, tiene la posibilidad de hacer ‘trampa’, porque los convenios urbanísticos por tierra, que son los que más nos interesan, permiten comprar un macizo donde hoy no hay indicadores para urbanizar o son mínimos”. En tanto, advirtió que “si un propietario pudiera subdividir con superficies de 15 por 23, haría un negocio extraordinario y en la negociación, el Estado –los tandilenses- le dice que le va a dar tantos indicadores pero se queda con hasta un tercio del total de la superficie del convenio y además, se da sus propios indicadores”.

Habló de un doble beneficio de esta herramienta. Por un lado, permite inyectar oferta de lotes en el mercado, siempre que se replique muchas veces, y en paralelo, robustece el Banco de Tierras, otro instrumento del PDT, que “cuenta con cero tierra para hacer planes municipales de venta de lotes con servicios”.

Sumado a esto, mencionó otra alternativa del PDT, el consorcio urbanístico. “No todo propietario de un macizo de tierra tiene entre sus planes de vida convertirse en un desarrollador urbano. Con el convenio, cuando se le otorgan indicadores tiene la obligación de dotar los lotes de servicios. En esta figura, el Estado se convierte en desarrollador, no sólo interviene a partir de las posibilidades que la plusvalía brinda sino que además existe esta otra figura para que el propio Estado sea desarrollador urbano”, consignó.

Recuperar el tiempo

“Sobre estas figuras, más la Ley de Hábitat, más un trabajo coordinado con las asociaciones civiles que han proliferado en Tandil gracias a un Estado ausente, Tandil podría recuperar parte del tiempo perdido. Estos 20 años del siglo XXI en lo que hace al derecho a la ciudad, al acceso a la tierra, al desarrollo estratégico y planificado de la ciudad fueron perdidos. No es cuestión de bajar los brazos, se puede acortar esa brecha, pero tiene que haber una fuerte voluntad política”, insistió.

Tras repasar lo hecho en distintas ciudades, concluyó que “son muchos más los gobiernos locales que han avanzado con mayor o menor éxito, con más énfasis o de manera más tímida, en hacerse cargo del rol que les toca en el desarrollo urbano, en el derecho al acceso al suelo y a la ciudad, que los que no. Tandil, lamentablemente, está entre los que no”.

Por otra parte, expuso que “como cualquier ciudad del planeta, Tandil está atravesada por intereses y parte de esos intereses, que además suelen prevalecer, son los económicos. No estoy diciendo nada nuevo. Es evidente que en Tandil esos intereses económicos han logrado, al menos, frenar cualquier intento de la gestión pública para avanzar en lo que hace al derecho al suelo”.

Como otra razón, señaló que “creo que el Intendente, con el mayor de los respetos, no es un señalamiento a su persona sino a la generación a la que pertenece, no tiene al rol de los estados municipales como garantes de esto y del acceso al suelo, no lo tiene en su ADN. De otro modo, no me explico que hayan transcurrido 17 años y haya hecho tan poco en función del acceso al suelo”.

Calificó como un “pecado mortal” que el Municipio no aplique la Ley de Hábitat, que implica “encontrar un macizo que sea urbanizable, que no se inunde, que tenga factibilidad de servicios, donde pueda constituirse vivienda digna y a partir de ahí, se negocia la compra a un valor actual sin indicadores y la Ley de Hábitat te da los indicadores, que es lo que hace ‘Cacha’ (Cena) y lo que está haciendo Graduados en esta segunda etapa. Es fabulosa”.

El rol de los privados

En otro tramo de su diagnóstico, Iparraguirre marcó como un aspecto interesante que la implementación de la normativa vigente “no está enmarcada en las falsas dicotomías. Hay posibilidades de abordar el problema sin tener que pararse de un lado o del otro de la grieta o de la raya, es decir, no es o el sector privado resolviendo la necesidad de la sociedad o el Estado reemplazándolo. Acá hay una posibilidad de combinación inteligente, fructífera, virtuosa, entre el sector privado y el Estado. Lo que debe hacer el Estado es marcar la pauta, el ordenamiento y poner primera”.

-¿Por qué los privados no ofrecen las tierras al Estado para avanzar?

-Sí, existen los ejemplos y no son pocos. Conozco al titular de un macizo muy importante, ubicado en el vórtice del arco este noreste noroeste, que es hacia donde el PDT dice que la ciudad tiene que crecer, con factibilidad de servicios, me tocó compartir un viaje con él y se ha cansado de hacerle ofertas al Municipio para que le den indicadores. Los indicadores hoy son imposibles para urbanizar y hacer un negocio. Necesita o un convenio urbanístico o un consorcio urbanístico. Tiene que ser un Estado que vea una oportunidad y no un problema.

Con un viejo conocido en el Gobierno

nacional, el bloque tomó nuevo impulso

Con el diagnóstico local, el Frente de Todos celebró las nuevas políticas que anunció el Gobierno nacional y que están en vías de implementación, como el nuevo Procrear y el Plan Nacional de Suelo Urbano. Estos programas motivaron al bloque legislativo a presentar el proyecto para crear el Consejo Local del Hábitat en Tandil, que considera otra deuda de la gestión municipal.

Si bien la propuesta estaba “en carpeta”, vieron oportuno plantear el debate para intentar poner en marcha el Consejo -previsto por la Ley de Hábitat a la que Tandil adhirió-, a partir de considerar que “la gestión del suelo de las ciudades para que tenga éxito, es eminentemente democrática, es decir participativa”, asintió Rogelio Iparraguirre.

Un dato central es el rol de Luciano Scatolini, actual secretario de Suelo y Hábitat de la Nación, autor de la Ley de Hábitat y ahora también del Plan Nacional de Suelo que se lanzó hace 15 días.

En la primera normativa, el funcionario propuso que en los distritos se organizaran los Consejos Locales de Hábitat para debatir, asesorar, proponer, controlar, “todo lo que tenga que ver con el diseño y puesta en práctica o la carencia, como es el caso de Tandil, de políticas públicas que tengan que ver con el tema”, dijo el concejal.

El presidente del bloque manifestó que “estuvimos viendo la letra chica del Plan Nacional de Suelo, que promueve una articulación entre el Gobierno nacional y los municipios para avanzar ya sea en la compra de macizos, con asistencia financiera para la compra o para dotar de infraestructura, lo mismo que propone esta etapa del Procrear. Allí es donde es necesario, para avanzar exitosamente en esta articulación entre Gobierno nacional y comunas, que los municipios cuenten con los Consejos Locales de Hábitat, por eso el contexto en el que decidimos volver a presentar esta iniciativa”, explicó y agregó que ya hay más de 25 distritos donde funcionan.

Por otra parte, aquellas localidades que cuentan con el organismo envían a un representante al Consejo Provincial del Hábitat. “La venimos mirando de afuera los tandilenses”, lamentó.

En el lanzamiento de la propuesta local, el Frente de Todos contó con el acompañamiento de cinco asociaciones civiles que generaron suelo urbano y acceso a la vivienda, de las cooperativas Falucho y del MTE, los colegios profesionales y la Unicen. Representantes de estos sectores integrarán el consejo, cuyo presidente deberá ser designado por el Intendente, además de tres funcionarios del Ejecutivo de las áreas de Vivienda, Ordenamiento Urbano y Obras Públicas, un concejal por el oficialismo y otro por la oposición que integren la Comisión de Obras Públicas.

“Fuimos muy prudentes y muy responsables a la hora de escribir el reglamento y la composición para que quedase bien claro que estamos lejos de querer ponerle algún condicionante o traba al Intendente, que es en definitiva a quien votó la ciudad. Si se cuenta sólo a los actores políticos, la oposición tiene un asiento y el Ejecutivo tiene cinco. A las claras, esto no busca ser un condicionante sino todo lo contrario, un instrumento que le dé espaldas a la gestión municipal para tener la voluntad de revertir lo que ha sido una ausencia de política pública en ese sentido”, aseveró.