La vivienda representa uno de los activos más significativos para los hogares, siendo su adquisición una decisión financiera de relevancia. En este artículo, se examina la dinámica del mercado inmobiliario en dos localidades de la provincia de Buenos Aires: Tandil y Bahía Blanca. Específicamente, se abordará el valor del metro cuadrado en ambas ciudades, así como su precio de una vivienda y su relación con diversos indicadores de ingresos. Además, se explorará la distribución del valor del metro cuadrado a lo largo de estos dos contextos urbanos.Los datos relevados fueron extraídos de publicaciones en portales web inmobiliarios correspondientes a las localidades de Tandil y Bahía Blanca para el día 17 de mayo de 2024. Dicho proceso de extracción fue efectuado mediante un algoritmo de web scraping. Esta técnica refiere a la recuperación y procesamiento de un dato disponible en la web para su posterior almacenamiento.Se consideraron dos tipos de viviendas, departamentos y casas. Como unidad monetaria se utilizó el precio del metro cuadrado (m²), el cual fue estimado a partir de la mediana de los avisos para tres segmentos de superficies. Para departamentos los rangos de superficie considerados fueron 30 a 60 m², 60 a 90 m² y 100 a 120 m², mientras que para casas las superficies fueron divididas 60 a 100 m², 100 a 200 m² y 200 a 400 m². Aquellos avisos por fuera de estos rangos fueron excluidos del análisis. Todos los valores monetarios de las publicaciones recuperadas se hallaban en dólares estadounidenses, con lo que cualquier valor monetario refiere específicamente a esa divisa.La siguiente tabla muestra el resumen de la cantidad de avisos y precios ofertados en dólares por m2. Puede observarse que Tandil tiene una mayor oferta de viviendas, y que el precio es más alto para todas las categorías de departamentos y casas.<figure class="table"><table><tbody><tr><td style="border:1.0pt solid black;height:22.8pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:440.1pt;" colspan="5">Departamentos</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:117.9pt;">&nbsp;</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:161.1pt;" colspan="2">Tandil</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:161.1pt;" colspan="2">Bahía&nbsp;Blanca</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:117.9pt;">&nbsp;</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:60.75pt;">avisos</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:100.35pt;">Precio&nbsp;m2</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:60.75pt;">avisos</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:100.35pt;">Precio&nbsp;m2</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:117.9pt;">30&nbsp;-&nbsp;60&nbsp;m2</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:60.75pt;">493</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:100.35pt;">USD&nbsp;1,222</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:60.75pt;">423</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:100.35pt;">USD&nbsp;1,222</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:117.9pt;">60&nbsp;-&nbsp;90&nbsp;m2</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:60.75pt;">376</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:100.35pt;">USD&nbsp;1,292</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:60.75pt;">269</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:100.35pt;">USD&nbsp;1,200</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:117.9pt;">90&nbsp;-&nbsp;120&nbsp;m2</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:60.75pt;">109</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:100.35pt;">USD&nbsp;1,417</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:60.75pt;">59</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:100.35pt;">USD&nbsp;1,300</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:22.8pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:440.1pt;" colspan="5">Casas</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:117.9pt;">&nbsp;</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:161.1pt;" colspan="2">Tandil</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:161.1pt;" colspan="2">Bahía&nbsp;Blanca</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:117.9pt;">&nbsp;</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:60.75pt;">avisos</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:100.35pt;">Precio&nbsp;m2</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:60.75pt;">avisos</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:100.35pt;">Precio&nbsp;m2</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:117.9pt;">60&nbsp;-&nbsp;100&nbsp;m2</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:60.75pt;">264</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:100.35pt;">USD&nbsp;1,000</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:60.75pt;">153</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:100.35pt;">USD&nbsp;796</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:117.9pt;">100&nbsp;-&nbsp;200m2</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:60.75pt;">497</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:100.35pt;">USD&nbsp;1,042</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:60.75pt;">320</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.6pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:100.35pt;">USD&nbsp;770</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:22.8pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:117.9pt;">200&nbsp;-&nbsp;400m2</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.8pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:60.75pt;">212</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.8pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:100.35pt;">USD&nbsp;905</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.8pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:60.75pt;">194</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:22.8pt;padding:0cm;vertical-align:top;width:100.35pt;">USD&nbsp;765</td></tr></tbody></table></figure>Con los precio por m2 obtenidos se valorizan tres tipos de viviendas para un tamaño estándar. En el caso de departamentos, los tamaños considerados corresponden 45 m², 75 m² y 90 m², mientras que para las casas fue de 80 m², 150 m² y 300 m².<section class="noteSuggested" data-id="119979,119892" data-title="Puede interesarte"></section>Para estos tipos de unidades habitacionales fueron estimadas la cantidad de meses necesarios si se destinasen la totalidad de tres ingresos considerados: Salario Mínimo, Vital y Móvil (SMyVM), Jubilación Mínima y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores (RIPTE). En lo que refiere al SMyVM fue tomado el valor del mismo para el mes vigente, mientras que en el caso del haber mínimo jubilatorio fue considerado el mes en curso, pero sin considerar pagos extraordinarios (bonos). En el caso del RIPTE, la comparación se hizo con el último dato publicado correspondiente a marzo 2024.Dado que estos ingresos se encuentran en pesos y las viviendas en dólares fue necesario realizar una conversión. Debido a la actual restricción al mercado de cambios formal, se recurrió la cotización del dólar informal (blue) promedio informada por el diario Ámbito Financiero para estimar en esta moneda el valor de los tres ingresos relevados para el día 17 de mayo del 2024.<figure class="image"><img src="https://cdn.eleco.com.ar/media/2024/06/tabla_mercado_inmobiliario.jpg" alt="tabla mercado inmobiliario"></figure>Finalmente, se realizó un análisis de distribución geográfica de precios para las dos ciudades.En Bahía Blanca, en el caso de los departamentos el mayor valor del m² se localiza de manera esperable en el centro de la ciudad, zona donde el m² supera los $2000. Como dato relevante que sobresale de esta visualización es la ausencia de altos precios dentro del barrio Universitario. En las proximidades del barrio Palihue, se encuentra también un sector de inmuebles en venta que tendrían tendría un valor del m² elevado. De manera opuesta, el precio del m² en la periferia de la ciudad para este tipo de inmuebles se reduce considerablemente.Para las casas de Bahía Blanca se observa que tanto el barrio Palihue , Patagonia, la zona céntrica circundante a calle Alem, como también para partes específicas de la periferia (Bosque Alto) presentan los mayores valores relativos al m². En estas localizaciones el m² oscila entre los $1500 y $2000. Opuestamente y de manera esperables los menores valores se posicionan dentro de aquellas zonas alejadas al centro.Para la localidad de Tandil, los mayores valores de los departamentos se localizan tanto en el centro de la ciudad como en Cuatro Avenidas, detectándose inmuebles que incluso superan el valor de $3000 el m². Alejándose de estas localizaciones el precio decrece.En lo que refiere al precio por m² de las casas se observan los mayores precios tanto en el centro de la ciudad como también en zonas específicas de la periferia tales como el Cerrito Golf, el Valle y Sierras de Tandil. En todas estas localizaciones, se presenta una importante disparidad en el valor del m² el cual se sitúa entre los $2000 y $3700.Quedará para un próximo documento, el estudio de aquellos atributos que presentan impacto sobre el valor final de la vivienda, ya sea de manera positiva como negativa.

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Consideraciones del mercado inmobiliario: situación de Bahía Blanca y Tandil

El doctor en economía Emiliano Gutiérrez analiza el sector en ambas ciudades.

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