Bajó la demanda de alquileres: “Hoy tenemos que mostrar diez veces una propiedad para conseguir un posible candidato”

En Tandil, contrario a lo que ocurría hace dos o tres años cuando la demanda de alquileres superaba ampliamente a la oferta, ahora una propiedad que queda vacía puede llegar a tardar un mes y requerir de una decena de visitas para volver a ocuparse.

Así lo aseguró el representante del Centro de Martilleros de Tandil (Cemart), Enrique Alewaerts al ser entrevistado por El Eco Multimedios.

“Hace dos años, ante una propiedad en alquiler teníamos a cinco personas interesadas; hoy tenemos que mostrar diez veces una propiedad para conseguir un posible candidato”, ratificó.

Sucede que en Tandil la oferta creció, la demanda se retrajo y los propietarios deben adaptarse al nuevo mercado.

La comparación con lo que ocurría en 2023 y 2024 resulta contundente. En aquel momento, desde el propio Cemart advertían sobre la escasez de viviendas disponibles y señalaban que las pocas unidades que ingresaban al mercado se alquilaban prácticamente de inmediato. La demanda superaba ampliamente a la oferta y conseguir una propiedad representaba un verdadero desafío para estudiantes, familias y trabajadores.

Tres años después, el escenario se invirtió. “Está pasando al revés que en aquel momento: hoy hay mucho para alquilar y cuesta alquilarlo”, afirmó Alewaerts, tercer vocal titular de la entidad.

Incluso, señaló que departamentos de dos ambientes a estrenar que el año pasado se alquilaban en torno a los 700 mil pesos hoy encuentran dificultades para concretar operaciones en valores cercanos a los 600 mil. “Con respecto al año pasado nosotros alquilábamos un dos ambientes nuevo en 700 mil pesos y hoy nos cuesta alquilar ese mismo departamento en 600 mil”, ejemplificó.

Actualmente, indicó, el valor promedio de un dos ambientes ronda los 500 mil pesos, aunque la cifra varía de acuerdo con la ubicación y el estado general de la propiedad.

El cambio de escenario obligó a las inmobiliarias a modificar prácticas que parecían consolidadas. “Adecuar el precio o negociar el ajuste, la actualización o el depósito; ahora hay un montón de variantes”, sostuvo.

A todo esto, sumó los cambios introducidos tras el DNU 70/2023 firmado por el presidente Javier Milei, que entró en vigencia a fines de diciembre de 2023 y que, entre otras cuestiones, derogó la Ley 27.551 que regulada los alquileres. En ese sentido, Alewaerts explicó que “antes con una garantía era suficiente, ahora tenemos que recurrir a dos o tres garantías para que los inquilinos den el ‘score’ (puntaje) para poder alquilar”.

Además, recordó que una vivienda puede permanecer desocupada durante varias semanas antes de volver a ocuparse.

Frente a ello, dijo, los corredores inmobiliarios suelen recomendar a los propietarios flexibilizar sus pretensiones. “Nosotros les aconsejamos que, para no tenerlo vacío, le bajen el precio y no pierdan un mes”, contó, y agregó que en la mayoría de los casos “los propietarios lo terminan entendiendo”.

Sueldos que no alcanzan y más plazas en alquiler

Para Alewaerts, detrás de este fenómeno existe una explicación económica clara. “Esto tiene una lógica total, que tiene que ver con los sueldos: hoy los sueldos no alcanzan”, planteó.

Según describió, las familias ya no buscan mejorar sus condiciones habitacionales sino reducir los gastos. “No se están cambiando a una propiedad mejor; se están achicando o compartiendo. Hubo un retroceso en ese sentido”, evaluó.

La situación se observa especialmente entre los estudiantes universitarios que provienen de distintos puntos del país, generalmente de la provincia de Buenos Aires. “Nosotros estábamos acostumbrados a alquilarle a un solo estudiante un departamento de dos ambientes; hoy ya van dos estudiantes a vivir a un departamento de dos ambientes, como así también las familias”, explicó.

Esta transformación se combina con un incremento de la oferta de inmuebles. Por un lado –afirmó- muchos departamentos que habían sido acondicionados para alquiler temporario volvieron al mercado tradicional y por el otro, la ciudad incorporó una importante cantidad de unidades nuevas.

“Se ha agrandado la plaza de los departamentos a estrenar, se incorporaron muchos alquileres temporarios a permanentes y también está el hecho de que antes se alquilaba un departamento para un estudiante solo y ahora se juntan de a dos”, sostuvo.

El referente de Cemart remarcó además que, aunque los alquileres bajaron de precio con respecto al año pasado, las familias deben afrontar cada vez más gastos. “Los alquileres han bajado con respecto al año pasado, pero hay más gastos que solventar, por ejemplo luz, gas e Internet, gastos que es más sencillo compartir de a dos”, señaló.

A ello se suman los aumentos de tasas e impuestos, que corren por cuenta del propietario. “Aumentó el valor de las tasas municipales y del Impuesto Inmobiliario de la Provincia”, indicó Alewaerts. 

También destacó el peso de las expensas ordinarias, que en un departamento de dos ambientes rondan los 80 mil pesos mensuales y cuyo pago corre a cuenta del inquilino.

Pese a las dificultades, el referente de Cemart destacó que el actual marco normativo –tras la derogación de la última Ley de alquileres- brinda mayor flexibilidad para encontrar acuerdos. “Hoy se permite hacer contratos de distintos plazos. Podés hacer un contrato a un año sin ningún problema y podés conversar los valores y las indexaciones. Estamos usando un montón de herramientas para tratar de llevar adelante esta situación”, afirmó.

Compraventas más lentas

Según reportó Alewaerts ayer, el balance del primer semestre de 2026 también muestra señales de desaceleración en la compraventa de inmuebles.

“Hay mucho menos movimiento que el año pasado comparado con el semestre anterior respecto a compraventa y alquileres. Eso en algunos aspectos preocupa”, reconoció Alewaerts.

En cuanto a las operaciones de venta específicamente, sostuvo que “vienen en forma lenta; se hacen operaciones, pero no con el ritmo con el que veníamos del año pasado”.

La situación no está relacionada con una caída de la construcción. De hecho, el referente remarcó que Tandil continúa mostrando una importante actividad en ese sector. “Hay empresas importantes que construyen con fondos propios: construyen, ponen un valor y esperan. Hay otras figuras, como los fideicomisos al costo, donde se juntan personas a invertir y construyen un edificio. Y también hay empresas que venden una parte al pozo y empiezan a construir con eso”, explicó.

Sin embargo, advirtió que el mercado enfrenta una tensión entre los costos y los precios que los compradores están dispuestos a pagar.

“El valor del metro cuadrado nuevo hoy es más elevado que el año pasado porque construir en dólares es más caro. Todavía el mercado no convalidó ese valor; el consumidor final no está pagando los valores pretendidos”, afirmó.

Respecto de las ventas, Alewaerts señaló que siguen predominando quienes disponen de capital propio. “Lo que se mueve más es la parte con dinero, no con créditos, sino de gente que tal vez viene de otras ciudades. Pero también eso ha disminuido”, indicó.

A ello se suma una característica propia del mercado tandilense. “Tandil puede esperar”, resumió. Y amplió que “cuesta entender que por ahí algunos valores tienen que bajar, entonces la gente prefiere esperar”.

“Es distinto al ritmo de la costa; allá el que quiere vender, vende. Tandil es más conservador”, definió. Y como ejemplo, mencionó operaciones derivadas de sucesiones. “Muchas veces nos toca vender una propiedad de una sucesión en la que hay diez herederos y bajar un poco el valor significaría 500 dólares menos para cada uno. Pero no; prefieren esperar a otra oportunidad”, ilustró.

Mientras tanto, el sector inmobiliario intenta adaptarse a un escenario muy diferente al que predominaba pocos años atrás. “Nos vamos adecuando a la situación y hoy le tenemos que ir buscando diferentes maneras para poder seguir existiendo en el rubro inmobiliario”, concluyó.

Sobre el autor

Luciana Mateo

Periodista de El Eco de Tandil.