Desde el Municipio afirman que los aumentos de alquileres se establecen a partir de una fórmula “explosiva”

Matías Marini, de la Oficina de Atención al Inquilino, habló con El Eco de Tandil de la Ley de Alquileres y las distintas consultas que aparecen en la institución de la cual está a cargo en referencia a la misma.

Puntualizó que en la Oficina reciben un promedio de entre cuatro y cinco consultas por día respecto a situaciones que tienen que ver con la nueva ley y los alquileres en general. 

Recordó que la ley se puso en funcionamiento hace un año y 4 meses.  “La instrumentación misma trajo aparejados cambios significativos con distintas miradas y lecturas. Yo entiendo que se aprecia una complejización importante en algunos aspectos que son componentes de las relaciones locativas”, señaló.

En ese contexto, sostuvo que  “sin dudas una de las modificaciones más relevantes es la de haber establecido el canon locativo con aumentos anuales, ya que antes el aumento se pactaban al inicio del contrato de locación donde era muy común siempre en consonancia con el contexto inflacionario, al que lamentablemente estamos acostumbrados en nuestro país, que es transversal a todos, pautar estas subas”.

Las mismas, recordó, que se establecían “mayormente de manera semestral, en ese momento rondaba entre el 15 y el 18 por ciento, lo que podría entenderse que era un aumento que terminaba siendo anual de un 34, 38 por ciento”.

“Esta modificación, nos lleva al cálculo que se realiza hoy para saber el incremento porcentual que hay que aplicar a la hora de establecer los nuevos valores, eso rige en el Índice de Contrato de Locación, que publica diariamente el Banco Central, y que contempla en partes iguales la variación en la inflación de acuerdo al IPC y la remuneración imponible de los trabajadores estables”, sostuvo. 

Señaló que desde que se empezaron a implementar esos índices, “el primer porcentaje de aumento que se estableció con la Ley 27.551 en julio de 2021 fue de 41 por ciento, en agosto fue la segunda vez que se aplicó da el 44 por ciento, sin entrar en números exactos, en septiembre fue el 47. Esto va en crecimiento porque tiene una relación directa con la inflación, podríamos estar hablando de aumentos que superen el 50 por ciento en noviembre. Octubre anduvo en el 48,53. estuvo muy cerca”. 

“Inquietudes tenemos muchas porque desde que la nueva ley entró en vigencia. Se analiza otra variable también porque hay desfasajes grandes también en aquellos contratos que van a firmarse nuevos en relación a aquellos que finalizaron con la ley anterior, son contratos que en un contexto inflacionario como el actual quedaron bajos entonces hay saltos grandes, del 60 y el 70 por ciento para arrancar en el primer valor, el primer valor surge del acuerdo entre las partes, no tenía injerencia la nueva ley como sí lo tienen los contratos celebrados a partir del  de julio”, indicó. 

Fórmula explosiva 

“La lectura que uno hace es que la inflación sigue creciendo por encima de los salarios, los alquileres siguen subiendo por debajo de la inflación pero al mismo tiempo por encima de los salarios, entonces es una formula explosiva que rompe cualquier esquema de finanzas de un hogar”, consideró.

Y señaló que “si a esto le agregamos una retracción importante que se ha notado de inmuebles que estaban en alquiler, y que fueron retirados del mercado para pasarlos a la compra venta se genera una cuestión que le da un agravante a la situación en general porque la demanda es muy alta, y la oferta es muy baja”.

“Eso termina siendo favorable al aumento, por la vieja ley de la oferta y la demanda, el mercado se rige por eso históricamente. Entonces quedan inmuebles con valores altos de alquiler, que en algún momento alguien los termina pagando por la urgencia misma de tener que vivir en algún lado, porque recorta la economía familiar para pagar el alquiler, y se termina entrando en esta vorágine, que yo quiero entender será temporal y en unos meses se reacomodará la situación”, sostuvo.

En ese sentido, evaluó que “también hay que tener en cuenta que el propietario cuando tiene un inmueble desocupado llega un momento que termina siendo una carga porque los gastos fijos siguen estando”. 

Marini expuso que en Tandil hoy hay “una falta grande de inmuebles en alquiler y todavía no vinieron los estudiantes, que es un porcentaje grande de los inmuebles que se ocupan. El propietario tuvo una reacción quizás contraria a lo que se buscaba pero quiero entender que en algún momento se va a equilibrar la balanza”.

Proteger al inquilino

No obstante, recalcó que la Ley también trajo cambios positivos, teniendo en cuenta que defiende algunos intereses de los inquilinos. 

“Hay proyectos de modificación de la ley, porque la idea era proteger al inquilino, aunque en muchos puntos lo ha hecho. Tiene puntos muy buenos como la actualización del mes de depósito, la tranquilidad de firmar un contrato por tres años, la apertura con las posibilidades que se pueden presentar de garantías. Es claro respecto de cómo hacer los reclamos y los arreglos, el inquilino por ahí antes seguía viviendo en un inmueble que no cumplía las condiciones de habitabilidad y esas cuestiones no estaban claras en la ley”, manifestó.  

Por ejemplo, “la ley deja muy en claro que al inquilino le corresponden las expensas ordinarias, son aquellas que completan el salario del encargado, gasto de espacios comunes, artículos de limpieza, y las extraordinarias que son pintura, reformas, son a cargo del propietario”. 

“Una consulta recurrente es la rescisión anticipada que se da por cuestiones económicas y por distintas variables, donde a partir de ahora se marca también una diferencia sustancial, y es que el inquilino o inquilina puede dar un preaviso de 90 días, ese aviso hay que hacerlo siempre de forma fehaciente en una carta documento o una nota, con un recibido de conformidad y no tiene que abonar una penalidad económica, el resto no se modificó”, sostuvo.

Y afirmó que “esa es una consulta que se hace mucho porque ahí también entra a jugar el mes de depósito, qué se hace, siempre hay que tener en cuenta que no puede ser tomado como mes de pago en curso, salvo que haya un previo acuerdo entre las partes”. 

“Quieren muchos venir a la oficina con conflictos que vienen desarrollándose en el tiempo cuando ya la relación está muy desgastada, entonces lo que hacemos es trabajar en conjunto con el Centro de Mediación Comunitaria, lo que hace es una mediación que convoca a las partes al diálogo recordando siempre que es una instancia extra judicial y voluntaria y eso marca un detalle muy importante, porque desde el momento en que las partes se acercan es porque tienen voluntad de acordar”, indicó.

Y resaltó que “en ese espacio muchas veces se terminan dirimiendo conflictos que antes llevaban más tiempo, una erogación de dinero importante para ambas partes. La Ley 27 551 habla de las mediaciones nosotros ya las veníamos desarrollando desde antes, es una herramienta que sirve mucho”.