Aún estamos a tiempo de hacernos esta pregunta: ¿Qué ciudad queremos?

Por Rogelio Iparraguirre

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A nadie escapa que Tandil atraviesa una transformación profunda y acelerada. Su crecimiento demográfico, la expansión de la superficie construida, las demandas de infraestructura y las dificultades crecientes para acceder al suelo y a la vivienda plantean una pregunta que ya no admite dilaciones: ¿estamos construyendo la ciudad que queremos o simplemente estamos observando cómo crece? Una pregunta urgente, y una discusión impostergable, porque Tandil se encuentra ante un punto de inflexión: la profundización de las tendencias actuales podría derivar en los próximos años en problemáticas que se tornen irreversibles.

A este interrogante le antecede necesariamente la pregunta sobre qué ciudad queremos los y las tandilenses. Ese debería ser el punto de partida de cualquier reflexión en torno a las herramientas que ordenan el territorio, como la que actualmente se está dando sobre el Plan de Desarrollo Territorial (PDT), evitando el riesgo de discutir situaciones particulares sin tener una visión clara sobre el modelo de ciudad buscado. Yo entiendo este momento como una oportunidad: estamos en una encrucijada estratégica y creo que una actualización inteligente y asertiva de nuestra herramienta de gestión urbana puede ser una llave para salir del atolladero.

No se trata solamente de revisar indicadores urbanísticos, alturas o densidades, sino que se trata de discutir cómo queremos que se viva la ciudad, cómo vamos a crecer y qué responsabilidades debe asumir el sector público y el privado, para que el crecimiento se traduzca en desarrollo para el conjunto de los tandilenses.

Crecimiento no es igual a desarrollo

Los datos dan cuenta de la transformación que está experimentando Tandil en las últimas décadas. La población del partido creció un 38% entre el 2001 y el 2022. Este ritmo es muy superior a la media nacional y provincial, y ubica a Tandil como la segunda ciudad de más de 50.000 hab. que más crece de la PBA y entre las que más crecen del país. En ese mismo período, el patrón de expansión urbana muestra un incremento en la superficie edificada acompañado de una disminución de la densidad de ocupación del suelo, que pasó de 72 hab/ha en 2001 a 50 hab/ha en 2022. Es decir, se está consolidando una ciudad dispersa con un uso ineficiente del recurso suelo.

Tandil es un claro ejemplo de cómo el crecimiento abre oportunidades económicas, atrae inversiones y dinamiza actividades productivas, pero también trae aparejados desafíos y no garantiza —por sí mismo— una mejora generalizada de las condiciones de vida. Las tensiones que ha generado el crecimiento acelerado son cada vez más visibles: dificultad en el acceso al suelo y a la vivienda, la informalidad urbana, el déficit de infraestructura, la presión sobre el ecosistema serrano, el aumento de las inundaciones por la impermeabilización del suelo, los problemas de conectividad y movilidad urbana, la dificultad en el acceso al suelo para la radicación de industrias, la situación crítica del relleno sanitario, son algunas de las problemáticas más evidentes.

Tandil es la segunda ciudad con el mayor déficit habitacional de la provincia de Buenos Aires y la séptima del país. Pasamos del 70% de hogares propietarios al 57%, mientras que los hogares inquilinos se duplicaron, pasando del 15% al 30%. Este fenómeno tiene relación con el incremento de la informalidad urbana: actualmente existen 13 Barrios Populares de los cuales 7 surgieron desde el año 2000 en adelante. Estás son consecuencias del crecimiento acelerado, de una falta de planificación y también de una falta de políticas de acceso a la vivienda.

Además, nuestra ciudad enfrenta desafíos pendientes vinculados a la capacidad de su infraestructura. Por ejemplo, obras como la ampliación de la Planta de Efluentes Norte, que permitirían acompañar la expansión hacia el norte. También se profundizan tensiones entre el desarrollo urbano y la conservación del ecosistema serrano, así como barreras físicas y problemas de conectividad asociados a la Ruta Nacional 226 y al tendido ferroviario. A su vez, la escasez de suelo industrial accesible y adecuadamente equipado limita las posibilidades de radicación de nuevas actividades productivas. Estas problemáticas profundizan la fragmentación socioterritorial, las desigualdades y las oportunidades.

El PDT debe evaluarse en función de su implementación

Tandil cuenta desde el año 2005 con una herramienta fundamental para el ordenamiento territorial, el PDT, que representó un avance significativo al establecer criterios para ordenar los usos del suelo y orientar las transformaciones urbanas, rurales y ambientales. Sin embargo, después de dos décadas, resulta indispensable revisar tanto la vigencia de sus disposiciones como los resultados de su implementación.

En términos generales, entre los profesionales hay una ponderación positiva sobre la existencia del PDT, que —con sus más y sus menos— orientó el crecimiento de la ciudad. Pero el debate no debería reducirse a si su existencia fue mejor o peor que su inexistencia en un escenario contrafáctico. Tampoco debería circunscribirse a qué hacer con determinados puntos de conflicto, como el corredor de Av. Don Bosco o el arco serrano. Más bien se debería avanzar en una evaluación rigurosa de la herramienta, del uso que se le dio en estos años y de los resultados que arrojó su implementación en todo el territorio. Antes de discutir qué cambios necesita el PDT, debemos evaluar qué ocurrió con los instrumentos que ya estaban disponibles, cuáles se aplicaron, cuáles quedaron subutilizados.

Aquí es donde emerge la necesidad de un balance crítico del PDT que considere el desaprovechamiento de instrumentos que podrían haber contribuido a resolver determinadas problemáticas como, por ejemplo,  financiar infraestructura necesaria: captación de plusvalías, Fondo de Desarrollo Urbano y otros mecanismos de gestión del suelo son instrumentos que prevé el PDT y fueron subutilizados en estos años. Porque un plan puede contener instrumentos valiosos, pero su eficacia depende de la voluntad política de aplicarlos, de la capacidad de fiscalizar su cumplimiento y de la decisión de sostener los criterios establecidos a lo largo del tiempo. Esto no implica en absoluto que la herramienta no deba ser revisada y calibrada: la planificación no se agota en la existencia de una norma o de un documento, sino que debe ser un diálogo constante con la ciudadanía.

A esta dimensión del balance debe sumarse la consideración de aquellos pendientes estructurales que ya eran identificadas cómo acciones necesarias y críticas en el año 2005. Por ejemplo, la necesidad de un Plan Especial de Manejo para la Zona Protegida Natural Sierras de Tandil que nunca fue redactado; la resolución integral de los problemas asociados a la traza urbana de la Ruta Nacional 226, cuyas gestiones fueron escasas e insuficientes; y el desarrollo de políticas que mejoren el acceso al suelo y a la vivienda, que a la luz de los datos es una problemática que se ha agravado en las últimas décadas.

Estos temas no son independientes, forman parte de una misma discusión sobre el modelo de ciudad, la distribución de las inversiones y las responsabilidades frente a las transformaciones del territorio. Revisar para eventualmente actualizar el PDT es necesario, pero evaluar críticamente su implementación es el paso previo indispensable. Hacer una cosa sin la otra implicaría correr el riesgo de modificar las reglas sin aprender suficientemente de la experiencia acumulada.

Un elemento indispensable para pensar el ordenamiento de una ciudad que crece,  es la definición de cómo se distribuyen los beneficios y costos de dicho crecimiento. La gestión del territorio debe contemplar instrumentos concretos para facilitar el acceso al suelo urbano, promover alternativas habitacionales y fortalecer la capacidad municipal para orientar el mercado inmobiliario en función del bien común. Por ejemplo, cuando una decisión pública incrementa el valor del suelo, es legítimo discutir qué mecanismos permiten recuperar parte de esa valorización para reinvertirla en infraestructura, espacios públicos y políticas habitacionales. Del mismo modo, cuando se habilitan nuevos desarrollos, es necesario evaluar si existen condiciones para garantizar servicios adecuados y evitar que los costos de una expansión desarticulada recaigan sobre el conjunto de la comunidad.

No se trata de elegir entre crecimiento y preservación, ni entre inversión privada e intervención pública, sino de construir reglas claras que permitan promover inversiones, generar empleo y ampliar las oportunidades económicas, pero sin comprometer el capital natural ni profundizar las desigualdades.

Pensar hoy la ciudad de las próximas décadas
 

En buena hora, luego de muchos años, y a la luz de los efectos positivos y negativos del insoslayable proceso de crecimiento, en nuestra ciudad se está discutiendo, cada vez con más frecuencia y en diversos ámbitos, cuestiones vinculadas al ordenamiento urbano. Este clima social es propicio para materializar los debates necesarios que, luego de 20 años, nos permitan rediseñar las herramientas con las que contamos para ordenar el crecimiento en el futuro.

Pero a todas estas discusiones, por supuesto necesarias, las antecede un interrogante fundamental: ¿qué ciudad queremos? Porque detrás de cada decisión urbanística existen consecuencias sociales, económicas y ambientales. Ante un tema tan transversal con diversidad de actores e intereses, difícilmente podamos alcanzar una respuesta única a esa pregunta. Pero eso no necesariamente es un problema, porque la pregunta no es el punto de llegada, sino el punto de partida: el inicio de una conversación abierta a la comunidad que deberá encontrar vías de institucionalización y sostenerse en el tiempo para nutrir una planificación que dé forma a una ciudad que contemple la diversidad que la integra.

Tandil tiene por delante una posibilidad que pocas ciudades tienen: la de transformar el crecimiento en una oportunidad para construir una mejor ciudad. Para hacerlo, necesita definir un modelo de desarrollo territorial, a la luz de la experiencia de los últimos años, que promueva una densificación equilibrada, que articule la expansión urbana con la infraestructura, que proteja las sierras y los espacios naturales, que mejore la movilidad y garantice condiciones más justas de acceso al suelo y a la vivienda. Para eso, necesitamos fortalecer los instrumentos de gestión y recuperar la capacidad de control del Estado municipal, y ampliar los mecanismos de participación ciudadana.

El desafío no es detener el crecimiento de la ciudad, sino orientarlo estratégicamente para convertirlo en un proceso de desarrollo equilibrado e inclusivo, mediante planificación, inversión, regulación y una gestión pública capaz de anticipar los problemas y distribuir equitativamente sus beneficios y costos. Planificar no significa impedir que una ciudad cambie: significa decidir colectivamente hacia dónde queremos que cambie. El desafío es pasar de las respuestas fragmentarias a una mirada integral del territorio. De la reacción ante los problemas a la anticipación. Y de una concepción del crecimiento centrada en la expansión física de la ciudad a otra que coloque en el centro el bienestar de quienes la habitan.

Para avanzar en este sentido, es necesario trascender las conversaciones en despachos, en las oficinas técnicas, y las demandas particulares de los actores del mercado, para pasar a una discusión pública amplia, en la que puedan encontrarse perspectivas diferentes y construirse acuerdos sobre prioridades compartidas. La articulación entre la Universidad, los colegios profesionales, el sistema científico, las organizaciones sociales y la dirigencia política es fundamental para elevar la calidad de este debate.

Responder a la pregunta planteada requiere asumir que las decisiones de hoy condicionan las oportunidades de mañana y que el desarrollo no puede quedar librado exclusivamente a las dinámicas espontáneas del mercado ni a las urgencias de cada coyuntura. Tandil necesita discutir su futuro con amplitud, responsabilidad y visión estratégica. Necesita transformar el debate sobre el PDT en una oportunidad para rediscutir el rumbo y dotarse de las herramientas necesarias para seguirlo.

Sobre el autor

El Eco de Tandil

Más de 144 años escribiendo la historia de Tandil