El acuerdo tripartito que definirá el futuro de Tandil: Estado, privados y tercer sector

Estoy seguro de que si le preguntamos a cualquier vecino qué espera de Tandil en el 2050, la respuesta rara vez sea técnica.

Nadie pide indicadores urbanísticos complejos ni ordenanzas raras. Lo que como tandilenses exigimos es algo mucho más elemental: vivir en una ciudad linda, segura, donde los servicios funcionen, el tránsito fluya y el entorno natural se disfrute.

Ahora bien, para que una ciudad sea linda, segura y vivible, necesita infraestructura. Y tener infraestructura requiere financiamiento.

En el contexto actual, pretender que el Estado municipal resuelva la apertura de calles, las obras hídricas o la extensión de redes resulta inviable. ¿Y qué es lo que hacemos? Nos quedamos esperando que “otro haga” (el “otro” somos nosotros también… y todos conformamos la sociedad. A no olvidar eso).

Como venimos sosteniendo en este espacio, el futuro no se puede construir con el espejo retrovisor ni bajo la falacia del "yo llegué primero". Desde Tandil 2050 (www.tandil2050.com) planteamos algo claro: Tandil necesita consolidarse como una ciudad "invertible".

Pero para que la inversión privada fluya hacia donde la comunidad realmente lo necesita, resulta urgente construir un acuerdo de reglas de juego modernas. 

Un “pacto” que no puede ser de solo dos partes: para tener validez real, transparencia y legitimidad social, necesita incorporar de forma estratégica al tercer sector.

El Plan Estratégico Tandil 2050 y el PDT como herramienta

Estamos viviendo un falso dilema: o un Plan de Desarrollo Territorial (PDT) rígido, escrito hace décadas como si la ciudad no fuera a cambiar; o la excepción permanente tramitada caso por caso en el Concejo Deliberante (y validada, desde ya, por el Ejecutivo).

Hemos visto cómo en los últimos años la dinámica urbana se gestionó a fuerza de parches puntuales: desde la habilitación del supermercado en la Avenida Fleming hasta desarrollos residenciales de escala en zonas sensibles. 

Cada vez que la realidad choca contra una norma obsoleta, el inversor debe iniciar un largo peregrinaje político para intentar conseguir una ordenanza "a medida". Ese esquema genera desgaste, suspicacias y una enorme imprevisibilidad.

Pero el problema de fondo es tratar al PDT como una isla normativa aislada. Desde la plataforma Tandil 2050 sostenemos que el PDT no debe ser el fin en sí mismo, sino la herramienta normativa subordinada a un Plan Estratégico integral.

Este Plan Estratégico Tandil 2050 tendrá fecha de vencimiento (para uno nuevo) y revisiones quinquenales obligatorias. 

Una hoja de ruta general que se auditará y reajustará cada cinco años para ir en estricta consonancia con los cambios socioeconómicos, tecnológicos y demográficos del mundo, alineando los indicadores del PDT a esa visión de desarrollo de largo plazo.

A su vez, este marco incluirá una cláusula transparente para Proyectos Estratégicos Extraordinarios: si se presentara una propuesta de inversión verdaderamente disruptiva o de alto impacto que no estaba prevista en el mapa actual, el Ejecutivo municipal tendrá la facultad discrecional de evaluarla y promover su adaptación, pero siempre bajo dos condiciones absolutas:

• Que esté alineada con el Plan Estratégico General de Tandil 2050.
• Que aporte las obras de infraestructura y plusvalía que la ciudad requiere.

Con este esquema, no se le abrirá la puerta a la excepción menor ni se congelará el desarrollo, y se creará un canal institucional serio para captar grandes oportunidades sin perder el rumbo estratégico.

El tercer sector como “garante”: de la experiencia del Bicentenario a la gestión de proyectos reales

Un acuerdo cerrado únicamente entre el Estado y los desarrolladores privados siempre despertará desconfianza en la ciudadanía. 

Pero es acá cuando el tercer sector —las universidades, escuelas, institutos de investigación, ONG’s y empresas sociales— se vuelve imprescindible.

Sin la participación activa de este ecosistema, cualquier convenio carecerá de la validez y el respaldo ético que la comunidad exige. 

El tercer sector aportará tres pilares fundamentales:

• Rigor técnico e independiente: La universidad y los institutos científicos (como los de la UNICEN) son quienes pueden auditar con datos duros los verdaderos impactos hídricos, ambientales y de movilidad de un proyecto.
• Impacto y compromiso social: Las ONG y entidades comunitarias garantizarán que el desarrollo no beneficie a un solo sector, sino que las compensaciones e infraestructuras prioricen las necesidades reales de los barrios.
• Transparencia institucional: La participación de estas instituciones en mesas de evaluación periódica eliminará la sospecha del "pacto a puertas cerradas" y convertirá al proyecto en una causa común para la ciudad.

Existe un aprendizaje (espero que lo haya sido) histórico clave: el Acuerdo del Bicentenario. En él, el Municipio, la UNICEN y decenas de instituciones locales se sentaron a trazar objetivos comunes. Sin embargo, ese proceso terminó diluyéndose y quedando prácticamente en la nada. ¿Por qué fracasó? Quizá porque se quedó en una gran mesa de diálogo sin un brazo de gestión ejecutiva, sin financiamiento privado directo ni proyectos concretos de infraestructura con indicadores de seguimiento.

El tercer sector no está para fotos protocolares ni para poner palos en la rueda, sino para validar con solvencia técnica qué proyectos le sirven al futuro de Tandil y garantizar que las propuestas tengan una ejecución real, financiada y sostenible en el tiempo.

Plusvalía e infraestructura: planificar el crecimiento en la “mesa tripartita”

Como abordamos al analizar la relación entre densidad y movilidad inteligente, el crecimiento urbano sin infraestructura previa solo genera colapso. 

Para que este modelo funcione, es indispensable sentar en la misma mesa al Estado, al sector privado y al tercer sector con un objetivo claro: diseñar un Plan Director de Crecimiento.

Esto no es otra cosa que una hoja de ruta técnica que identifique de antemano el mapa de la ciudad y marque en qué cuadrantes Tandil necesita llevar más servicios e infraestructura prioritaria.

Con esa herramienta sobre la mesa, el mecanismo debe ser transparente y previsible:

• Incentivos e indicadores estratégicos: En lugar de esperar a que un privado pida una excepción individual, el Municipio —respaldado por la mesa tripartita— dotará a esos cuadrantes específicos de mayores indicadores constructivos o de densidad.
• Inversión privada directa: A cambio de esos mejores indicadores fijados por norma, el desarrollador asumirá el compromiso de financiar y ejecutar las obras de infraestructura que esa zona hoy necesita de manera urgente (redes de agua, cloacas, conectividad vial o pluviales).
• Cero excepciones y total transparencia: El desarrollo dejará de gestionarse por el parche de la excepción "a medida". Las reglas estarán escritas de antemano en el código para todo aquel que quiera invertir en las áreas prioritarias de expansión.

¿Cuál será el resultado? El privado obtendrá un proyecto previsible y rentable; el Municipio llevará servicios e infraestructura a los sectores que hoy lo necesitan sin subirle los impuestos al vecino; el tercer sector garantizará el impacto social y ambiental; y la ciudad crecerá de forma equitativa y planificada.

Sustentabilidad obligatoria: elevar la vara de lo que se construye

Si aspiramos a que Tandil sea una ciudad ejemplo, no podemos seguir aprobando desarrollos con la cabeza en el siglo pasado. 

Del mismo modo en que planteamos la necesidad de rediseñar áreas neurálgicas como el centro para hacerlo funcional a los nuevos tiempos, el modelo Tandil 2050 fijará un estándar mínimo de responsabilidad ambiental e infraestructura edilicia para todo nuevo emprendimiento de escala.

No se trata de exigir utopías irrealizables, sino de elevar la vara mirando lo que ya funciona en nuestra propia ciudad. Un caso concreto es nuestro desarrollo, el Paseo de la Rotonda: en una zona sensible como Don Bosco, donde la provisión y gestión del agua es un tema delicado para los vecinos, el proyecto incorporó desde el diseño el reúso de agua de lluvia. 

Ese es exactamente el camino: no se busca frenar el desarrollo en áreas de alto valor, sino exigir que la arquitectura devuelva soluciones concretas al entorno.

Para no quedar obsoletas, estas exigencias normativas no serán estáticas: se revisarán y actualizarán cada cinco años en estricta consonancia con la revisión periódica del PDT y del Plan Estratégico.

Así como hoy el foco puede estar  en el manejo hídrico y la eficiencia energética, la normativa se anticipará e incorporará las demandas del mundo en el que ya vivimos:

• Movilidad sustentable: Puntos de carga para vehículos eléctricos e híbridos en estacionamientos, como ya existe en otras ciudades del mundo.
• Logística urbana: Espacios dedicados dentro del predio para el ingreso seguro de delivery y servicios de cadetería, evitando que el reparto interfiera el paso peatonal o vehicular.
• Gestión de residuos: Áreas diseñadas desde el plano para la separación en origen y el compostaje a escala.

Aquellos proyectos que incorporen estos estándares con visión de futuro accederán a tramitaciones prioritarias o incentivos en sus indicadores. 

En fin, la sustentabilidad y la funcionalidad tecnológica dejarán de verse como un costo: significarán valor agregado para el inmueble, mayor calidad de vida para el usuario y un alivio directo para las redes públicas de la ciudad.

Freno a la ilegalidad: la "licencia de pre-venta Urbanística"

Existe una problemática que erosiona la confianza del mercado y la paz de los vecinos: la proliferación de loteos irregulares, ventas en pozo sin aprobación y condominios truchos sobre áreas no permitidas. 

Hoy en día, el Municipio suele advertir a los compradores cuando el problema ya ocurrió y la estafa se consumó.

Para erradicar esto de raíz, desde Tandil 2050 consideramos indispensable implementar una Licencia Municipal de Comercialización o Pre-Venta Urbanística.

En la práctica, ningún desarrollador o inmobiliaria podrá sacar a la venta un proyecto, publicitarlo en redes ni firmar boletos de compraventa si no cuenta con este certificado visado por el Municipio, el cual acreditará la viabilidad del suelo y el inicio firme del proceso de subdivisión o permiso de obra.

El trámite de esta licencia será arancelado y costeado por el propio desarrollador, lo que permitirá financiar la fiscalización técnica municipal sin costo para el contribuyente.

Esta medida generará un filtro automático: formalizará el mercado, protegerá el patrimonio del vecino que busca "el sueño del lote propio" y eliminará la competencia desleal de quienes venden al margen de la ley. (En otro contenido me explayaré más sobre este tema, porque lo amerita).

Pasemos de una vez a la gestión inteligente

Tandil sigue teniendo todo para consolidarse como el mejor lugar para vivir, trabajar e invertir. Pero el éxito del futuro dependerá de la madurez con la que diseñemos nuestras propuestas hoy.

Un Estado que planifique con firmeza, un sector privado que invierta con reglas claras y un tercer sector que valide con rigor técnico y social serán los tres pilares sobre los que se construirá una ciudad inteligente.

En Tandil 2050 (www.tandil2050.com) buscamos promover y consolidar esta visión: transformar la regulación en una herramienta de desarrollo y la inversión privada en obras concretas para el disfrute de todos los tandilenses.

Las condiciones están dadas. Es hora de dejar atrás el parche de la excepción y empezar a debatir la ciudad que nos merecemos.

Sobre el autor

Rodrigo Ariel Rotonda

Director de Grupo Rotonda. Impulsor de Tandil 2050.