Se conoció la reglamentación final para la venta de inmuebles bajo la figura de condominio en Tandil

El Concejo Deliberante aprobó una nueva normativa destinada a establecer condiciones de transparencia e información urbanística para la comercialización de inmuebles bajo la figura de condominio en el Partido de Tandil.

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La medida quedó plasmada en la Ordenanza 19.438/2026, sancionada el 10 de septiembre, que alcanza a las personas humanas o jurídicas que promocionen, oferten o comercialicen cuotas partes indivisas de inmuebles ubicados tanto en el ejido urbano como en el área rural.

La iniciativa establece una serie de requisitos que deberán cumplirse antes de promocionar o vender este tipo de propiedades, además de incorporar obligaciones específicas para la publicidad y un esquema de sanciones ante incumplimientos.

Una declaración jurada antes de vender

La nueva ordenanza establece que, antes de iniciar la promoción o venta de un inmueble bajo régimen de condominio, su titular deberá presentar una Declaración Jurada de Información Urbanística Básica.

En ese documento deberá dejar constancia de la nomenclatura catastral del inmueble, su zonificación de acuerdo con el Plan de Desarrollo Territorial, si admite o no subdivisión parcelaria y cuáles son los usos permitidos.

También deberá incluirse información sobre la prefactibilidad de provisión de servicios públicos y una manifestación expresa de que quien adquiere una participación en el condominio obtiene una cuota ideal indivisa y no la titularidad de un lote independiente e individualizable.

La normativa establece que la falsedad u omisión de información podrá derivar en sanciones.

Una vez presentada la declaración, la autoridad de aplicación deberá evaluar la situación y emitir un Certificado de Situación Urbanística, que deberá identificar catastralmente el inmueble e incluir la zonificación y los usos permitidos.

Ese certificado tendrá que incorporarse obligatoriamente a toda publicidad gráfica o digital y deberá ser entregado al comprador antes de la firma de un boleto o contrato.

Además, si transcurren 30 días hábiles administrativos desde la presentación de la declaración sin que la autoridad haya emitido el certificado ni formulado observaciones, el interesado podrá solicitar un pronto despacho en los términos previstos por la normativa administrativa provincial.

Qué deberá decir la publicidad

La ordenanza también fijó una leyenda obligatoria para toda publicidad de este tipo de operaciones.

Los avisos deberán consignar de manera clara y visible que la operación se realiza bajo régimen de condominio y que el inmueble no se encuentra subdividido en lotes individuales conforme al Código Civil y Comercial de la Nación.

Además, quedará prohibida cualquier comercialización que pueda inducir a creer que se trata de lotes subdivididos cuando no lo estén, que sugiera una posibilidad automática de futura subdivisión o que se realice sin contar previamente con el Certificado de Situación Urbanística.

Multas de hasta 3.000 por ciento

La nueva normativa estableció diferentes sanciones según el tipo de incumplimiento.

La falsedad u omisión de datos en la declaración jurada podrá ser sancionada con una multa equivalente al 100% al 400% del Salario Municipal CAT. 4, régimen de 35 horas.

En tanto, la falta de presentación de la declaración jurada o la promoción, oferta o comercialización de un inmueble sin el certificado correspondiente podrá generar multas de entre el 400% y el 2.000% de ese salario municipal.

Para las publicidades que no incluyan la leyenda obligatoria o que incurran en las conductas prohibidas, las multas previstas van del 600% al 3.000%, además del decomiso del material publicitario y la obligación de publicar una rectificación a cargo del infractor y con un alcance equivalente al aviso original.

La ordenanza también contempla sanciones para los casos en que se materialice físicamente un fraccionamiento no autorizado, por ejemplo mediante la apertura de calles internas, el amojonamiento o demarcación de parcelas o la colocación de cercos y cerramientos individuales.

En esas situaciones se podrá disponer la suspensión inmediata de las obras, exigir la remoción, demolición o adecuación de lo realizado a cargo del responsable y aplicar una multa de hasta 100 Salarios Municipales CAT. 4, régimen de 35 horas.

Responsabilidad para toda la cadena

La normativa establece además un esquema de responsabilidad solidaria para quienes intervengan en la comercialización, promoción u oferta de los inmuebles alcanzados.

Esto incluye a titulares de dominio, condóminos promotores, inmobiliarias, desarrolladores, agencias y agentes de publicidad e intermediarios.

Según la ordenanza, todos ellos podrán responder solidariamente por el pago de las multas y por las obligaciones de remoción, demolición o adecuación que correspondan cuando hayan incumplido las disposiciones.

Restricciones en las Sierras

Uno de los puntos de mayor alcance de la nueva norma está relacionado con la Zona Natural Protegida Sierras de Tandil.

El Departamento Ejecutivo no autorizará nuevas aperturas de calles ni la extensión de redes de agua, gas, energía eléctrica o cloacas a los titulares de inmuebles ubicados dentro de esa zona que no cuenten con el Certificado de Situación Urbanística.

La ordenanza también sugiere a los prestadores de servicios públicos que, en la medida de sus posibilidades, exijan ese certificado para los inmuebles localizados dentro de la zona protegida.

De esta manera, el certificado no solamente funcionará como un requisito de información para las operaciones inmobiliarias, sino que también tendrá incidencia sobre determinadas intervenciones y extensiones de infraestructura en el área protegida.

Campaña de difusión

La autoridad de aplicación será la Secretaría de Planeamiento y Obras Públicas, o el área que determine el Departamento Ejecutivo.

La ordenanza establece además que durante el primer año desde su promulgación deberá desarrollarse una campaña de difusión masiva en medios de comunicación para informar a la comunidad sobre los alcances del nuevo régimen.

Para los aspectos no contemplados específicamente, se aplicarán de manera supletoria distintas normas municipales y provinciales, entre ellas el Código de Faltas Municipal, el Código de Edificación de Tandil, la Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo y el régimen provincial de faltas municipales.

Las actuaciones correspondientes tramitarán ante el Juzgado de Faltas Municipal.

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El Eco de Tandil

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