La Dirección de Relaciones con la Comunidad del Municipio, a través de su Oficina de Escrituración Social, detectó un incremento en las consultas sobre la compra de terrenos que, si bien se ofrecen a precios tentadores y en distintas plataformas, presentan una particularidad al venderse como “indivisibles”.

La titular del área, Zulma Ferreyra, aclaró que esta situación dista de los trámites habituales de asesoramiento sobre titularidad y escrituras, y se enfoca en la existencia y la viabilidad de la subdivisión del lote. 

“En las últimas semanas aparecieron personas que están viendo la publicación de terrenos a un precio bastante accesible, pero con la advertencia que son indivisibles”, señaló Ferreyra.

La funcionaria hizo hincapié en que el foco de la consulta no es si el anterior dueño tiene la escritura correspondiente –un paso tradicionalmente resuelto con un informe de dominio– sino si el lote, tal como se ofrece, “está realmente creado” y si la subdivisión propuesta es legalmente posible, punto que se trabaja con el área de Catastro del Municipio.

Las condiciones

Entonces, detalló que el problema no surge en las transacciones de parcelas ya individualizadas dentro del radio urbano, sino en aquellas que se ofrecen en zonas más alejadas, como las áreas protegidas o aquellas que, sin ser protegidas, se encuentran fuera del ejido urbano y poseen códigos de subdivisión específicos.

Ferreyra planteó que, por ejemplo, en las áreas protegidas, las parcelas “no pueden ser inferiores a 7.500 metros cuadrados”, lo que significa que una manzana completa apenas podría dividirse en dos lotes grandes.

“Otras zonas que no están dentro del área protegida, pero que no se encuentran dentro del radio urbano, también tienen características particulares”, señaló. En ese sentido, citó la existencia de un código que remite a cómo se puede subdividir. “No se puede hacer de cualquier manera”, afirmó la funcionaria.

Por ello, advirtió a los vecinos que, al recibir ofertas de terrenos en áreas como La Elena o similares, resulta clave que se dirijan a Catastro “para preguntar si el lote podrá ser subdividido de la forma en que se lo están proponiendo”.

Suele suceder que inmobiliarias u otros intermediarios ofrecen parcelas de 10 por 30 metros, dimensiones que “jamás serán aprobadas” por no estar estipuladas en la normativa vigente.

Los riesgos de un terreno “indivisible”

La denominación “indivisible” implica una complejidad legal. En esa línea, Ferreyra explicó que, si bien se puede firmar una escritura, “estas 30 o 40 personas” que compraron una misma manzana serán propietarios “de un porcentaje”.

Entre las consecuencias de esta modalidad, mencionó la imposibilidad de obtener habilitación para presentar planos de construcción y explicó que la Dirección de Obras Privadas detectará que la obra se está realizando en una manzana que, por normativa, “solo permite la edificación de una o dos casas, no de 30”. Por lo tanto, “los planos no serán aprobados”.

Otro de los inconvenientes surgirá cuando eventualmente, uno de los dueños intente vender la propiedad. “Si alguna de las personas estuviera inhibida, la operación se vería imposibilitada, afectando a la totalidad de los dueños”, señalo.

Ferreyra diferenció estas situaciones de los complejos habitacionales que se iniciaron con la compra de una parcela para la posterior subdivisión, como el barrio Graduados o el barrio de docentes en La Movediza. En esos casos, la subdivisión fue posible “con la intervención del Estado” y dentro de un marco normativo preexistente.

“Estamos hablando que un particular está vendiendo de manera indivisible e irán a una escribanía a firmar una escritura donde serán dueños de una parte de 30”, enfatizó.

Prevención

Ante este panorama, la directora enfatizó que “es muy importante que, al momento de decidir comprar un terreno, lo primero sea saber si ese lote ciertamente está creado y si eso que nos dicen que nos van a vender existe”.

La consulta debe realizarse indefectiblemente en el área de Catastro del municipio. Para facilitar este proceso, Ferreyra dijo que la atención es presencial los días lunes, miércoles y viernes, de 8 a 12, en Chacabuco 383. Correo electrónico: catastrotandil@gmail.com y consultascatastro.tandil@gmail.com.

“Lo mejor sería que no ocurra la situación porque una vez que ocurrió, ya es una cuestión judicial”, advirtió Ferreyra, que insistió en que resulta “fundamental” el asesoramiento.

La Dirección de Relaciones con la Comunidad realiza una labor de prevención y, aunque su oficina de escrituración social se encarga de escrituras “perfectas y gratuitas” cuando el lote ya existe y los titulares son legítimos, no puede revertir la complejidad de una operación mal realizada desde su origen.

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