La gestión municipal que encabeza Miguel Lunghi tiene en Mario Civalleri a uno de sus referentes . No solo fue durante 12 años secretario de Obras Públicas, y luego presidente del bloque de concejales de la UCR, sino también protagonista del debate y la redacción en torno al Plan de Desarrollo Territorial de Tandil (PDT). 

La normativa está cumpliendo 2 décadas, y con motivo del aniversario -y en función de la coincidencia de diversos sectores políticos de revisarla-, El Eco de Tandil dialogó con Civalleri. En una extensa entrevista, el actual concejal trazó un balance positivo de la herramienta, destacó que 20 años después la ciudad cuenta con profesionales formados en el PDT que podrían aportar a la discusión sobre su reforma, y brindó detalles de una modificación para la cual ya existe un proyecto redactado. Se trata del “corredor Don Bosco”, y la posibilidad de “independizar la cota”, para “homogeneizar la zona”, según señaló.

“Cuando trabajamos ese plan de manejo, que no está todavía operativo, pero que está con un borrador muy avanzado, planteamos que había que homogeneizar la zona. Por eso planteamos la idea de un corredor, tomando más o menos 3 o 4 manzanas a cada lado, y trabajarlo con una característica más homogénea, trabajando en una zona más de regulación general. Estamos en una zona medio límite de cota. Pero en general está por debajo de los 220, con algunos sectores que sobrepasan un poquito la cota 220. Y el plan de manejo que se trabajó, plantea independizar la cota y trabajar una zona de corredor con una característica general. No de una intervención urbana de alta densidad, no estamos hablando de lotes de 300 metros cuadrados, aclaro eso, pero con una posibilidad de desarrollo residencial más ordenado”, manifestó.

Dos décadas del PDT

-Se están cumpliendo 20 años del PDT, y fue parte de ese proceso. ¿Qué recuerda de ese momento, del debate, de la redacción?

-Bueno, era un gobierno que recién arrancaba. Nosotros nos encontramos con un producto en estado avanzado de elaboración que había sido ordenado por el gobierno anterior.

Es más, llevaba un año de trabajo. Arrancó en el último tramo de Zanatelli y nosotros asumimos el 10 de diciembre y el trabajo del PDT estaba medio ya en un proceso de elaboración como para ser aprobado.

Nosotros hablamos, obviamente con la contraparte (NdR: el equipo conducido por el arquitecto Eduardo Resse y parte de la Facultad de Humanas de la Unicen), le dijimos que lo queríamos ver y leer.

Ese verano leí mucho y en marzo del 2004, nos reunimos con Resse y le planteamos que veíamos bien algunos aspectos del Plan, pero que queríamos incorporar un esquema de protección en el cordón serrano, porque en realidad en ese momento el Plan, tal cual había sido concebido, era un Plan que tenía una connotación más urbana, pero no avanzaba sobre todo el cordón serrano.

-¿Entonces la protección del cordón serrano fue una iniciativa del gobierno o existían grupos ciudadanos que ya lo venían impulsando?

-No es por una cuestión de mérito, fue una mirada nuestra. En ese momento, cuando se analizó dentro del gabinete, se planteó que el Plan llegaba hasta el límite del área urbana y del área complementaria, pero fuera de eso está el cordón serrano y teníamos que tener una política sobre eso, una expresión. Fue una iniciativa, una propuesta, que obviamente fue bien recepcionada y se empezó a trabajar.

-Hacía mención a que el 98 por ciento de la zona serrana corresponde a propiedad privada. Por los diversos intereses, el debate en torno al PDT no fue amable...

-No, no lo fue. No lo fue con algunos actores individuales, que obviamente tenían planteos o miradas puntuales para desarrollar algún tipo de iniciativas que se vieron demoradas.

Y después de verse demoradas, se vieron condicionados por los resultados del Plan. Así que muchas veces creo o digo que uno de los méritos del Plan es que toda esa zona sobre la cual se trató de establecer una protección, si uno mira en estos 20 años, yo creo que no ha habido excepciones en cuanto a la política de subdivisiones en ese sector.

Que de otra manera no se podría haber resuelto, porque en definitiva tampoco es cuestión de prohibir el todo por el todo, porque no estamos hablando de un Parque Nacional. Estamos hablando de un sector privado al cual, para evitar inclusive figuras como la expropiación inversa y demás, había que generarle algunas posibilidades. Esto es lo que hace el Plan, limitar de la mejor manera posible la ocupación del sector serrano.

-Mencionó lo de las excepciones. Fue secretario de Obras Públicas durante los años posteriores a la aprobación del PDT, y después como concejal, integrante de la Comisión de Gestión Territorial. ¿Se emitieron excepciones de construcción en la zona protegida? 

-Muy poquitas. Primero porque las excepciones en zona protegida requieren los dos tercios en el Concejo Deliberante para ser aprobadas. Fueron muy limitadas, muy limitadas.

La revisión del PDT

Tras la consulta por las excepciones, Civalleri hizo mención a la reciente entrevista publicada por El Eco de Tandil al mencionado Eduardo Resse, y planteó una serie de puntos que consideró en relación tanto al balance como al futuro del PDT.

Precisó que “el PDT fue modificado en 7, 8 o 10 ocasiones", y enumeró “la creación de la zona agroalimentaria, la creación de la zona de promoción de hábitat y el cambio de espacios con características residenciales urbano 2 a residenciales urbano 1”. 

Destacó también los instrumentos creados a partir del PDT y que continúan vigentes, como “la Comisión de Gestión Territorial y los convenios urbanísticos”. Pero en particular, Civalleri consideró que ante la posibilidad de una revisión, Tandil cuenta en el presente con un conjunto de profesionales formados en la normativa.

“Tenemos 20 años de ejercicio donde la comunidad profesional en general ha convivido con el Plan Me refiero básicamente a los arquitectos, ingenieros, técnicos, martilleros, agrimensores. De forma tal que si hoy se planteara una mirada de revisión, tenemos una materia prima. Participo todas las semanas en la mesa de la Comisión de Gestión Territorial, están todos los colegios profesionales, y hay arquitectos que cuando empezaron a ejercer el PDT ya estaba vigente, o sea, no conocen otra cosa que el Plan. Hay mucha capacidad intelectual desarrollada. Si el tema se da, que creo que inevitablemente va a ocurrir, será en condiciones mucho mejores que las de hace 20 años atrás”, afirmó.

 -Está culminando un mandato como concejal, que no renueva. Más allá de su futuro político. ¿Cómo se imagina una posible revisión del PDT? ¿Cuáles considera que son los puntos a incorporar, o aquellos en los que habría que hacer foco?

-Hay por ejemplo algunas cuestiones que se imponen por necesidad. Se está hablando de la necesidad de ampliación de áreas para la erradicación de industrias, ampliación de zonas para incorporar zonas de depósitos y de logística, que es bastante lógico.

Hablamos, por ejemplo, de tener una mirada sobre un sector de la Ruta 30 para tratar de crear un cordón de área industrial o de desarrollo logístico.

-¿En qué zona?

-Es una referencia, sería de la rotonda para el lado de la chatarrería, por decirlo de alguna manera. Hay una mirada sobre la zona que puede ser una zona interesante. 

Y se habla, por ejemplo, de tomar una zona que ya cuando el Plan se puso en marcha tenía un grado importante de antropización, como el tramo de Don Bosco. Dentro de los planes de manejo de la zona protegida, tenemos preparado un Plan de manejo para el corredor Don Bosco.

El “corredor Don Bosco”

-¿Qué precisiones puede dar sobre ese plan de manejo y en particular sobre este “corredor Don Bosco”?

-Creo que necesariamente hay que desarrollarlo, porque obviamente el grado de desarrollo que la zona tiene, necesita una revisión.

Hay un trabajo que se hizo ya hace un año atrás, yo tuve mi participación, pero participó el Colegio de Arquitectos y también hubo otros aportes muy valiosos. Es un documento que está en borrador, pero está preparado.

- La zona de Don Bosco es una de las cuales la Asamblea de Preservación de las Sierras denunció un número mayor de irregularidades. ¿Hubo excepciones en ese lugar? ¿Cómo ves el avance de la construcción? En un lugar donde la cota es variable, pero probablemente haya urbanización arriba de la altura permitida...

-En primer lugar debemos decir una cosa. La función que tuvo la Facultad de Ciencias Humanas en el desarrollo del Plan fue hacer un relevamiento socioambiental de todo el territorio.

Ya en ese momento Don Bosco tenía un diagnóstico. Había una intervención grande, y estamos hablando de hace 20 años. En ese corredor convivían zonas que tenían características residenciales urbanas con zonas de servicio urbano.

Eso lo que produce son cuestiones puntuales, donde de pronto vos tenés una manzana residencial urbana y la manzana del frente es servicio urbano. 

Cuando trabajamos ese plan de manejo, que no está todavía operativo, pero que está con un borrador muy avanzado, planteamos que había que homogeneizar la zona. Por eso planteamos la idea de un corredor, tomando más o menos 3 o 4 manzanas a cada lado, trabajar ese corredor con una característica más homogénea, trabajando en una zona más de regulación general.

Estamos en una zona medio límite de cota. Pero en general está por debajo de los 220, con algunos sectores que sobrepasan un poquito la cota 220. Y el plan de manejo que se trabajó, plantea independizar la cota y trabajar una zona de corredor con una característica general.

No de una intervención urbana de alta densidad, no estamos hablando de lotes de 300 metros cuadrados, aclaro eso, pero con una posibilidad de desarrollo residencial más ordenado. Hoy en día debés tener en todo ese tramo más de 500 familias viviendo.  Si nosotros avanzamos por ahí, que me parece razonable, tenemos que poner en marcha ese plan de manejo.

-No es la zona que el PDT indica hacia la cual tiene que crecer Tandil...

-No es la zona hacia la cual tiene que crecer Tandil, pero el Plan relevó lo que sería la realidad socioespacial del territorio, y ya cuando relevó Don Bosco, identificó que había zonas residenciales allí que era una zona que tenía un grado de antropización, que era irreversible. No es que había dos casas. Ya había una densificación de esa zona.

Estamos hablando de racionalizar un proceso que la realidad ya lo puso en evidencia. Hay cuestiones de modificación del Plan, que yo comparto, siempre digo, hay que hacerlo de la mano de una mirada profesional del tema, no es un tema caprichoso, no lo digo por la cuestión de limitar el debate a un segmento iluminado, pero claramente, si uno sabe las especialidades, como la arquitectura, que tiene una mirada al urbanismo, y la ingeniería, que tiene una mirada puntual respecto a las infraestructuras, son los tipos a los cuales uno primero debería consultar.

Esta es mi mirada, y creo que hay una generación profesional que sabe de lo que estamos hablando, que te sentás a una mesa y sabés que vas a hablar el mismo idioma, cosa que no nos pasaba antes.

-Llevar infraestructuras hacia zonas como la de Don Bosco, no es simple, ni económico. ¿Cómo ve esa posibilidad para las gestiones futuras?

-Yo lo que creo es que el sector tiene una radicación de gente que tiene generalmente una situación socioeconómica que permitiría que participaran activamente en el desarrollo de la infraestructura. De hecho hay una red de gas que atraviesa toda la calle de Don Bosco que fue costeada por un privado, me refiero al country que bancó en su momento la totalidad de la obra.

Bueno, lo mismo debería ocurrir con el tema de una red de agua o una futura red local. Hay que pensar la infraestructura que desarrollar y ver los mecanismos.

Construcción y déficit habitacional

-Más allá de la zona serrana, el PDT plantea una organización urbana general. En estos 20 años creció el índice de construcción, pero aún así aumentó el déficit habitacional. Como parte de la gestión ¿Qué mirada tiene de esto?

-Bueno, también es cierto que en estos 20 años se han empezado a desarrollar algunas iniciativas. Primero, que identifican un poco más como posibilidad cercana al Municipio lo que se llama el desarrollo del suelo urbano.

Estamos participando en el desarrollo del suelo urbano a través del proyecto de Sans Souci, el proyecto Carrasco. Una de las acciones políticas de este último año, como es la venta del predio de Santamarina, destinó el 50 por ciento de los recursos a infraestructura en Sans Souci, y una parte para el desarrollo de infraestructura en Carrasco.

-Los proyectos que menciona son de los últimos años...

-Sí. Hay otros antes. El Municipio de Tandil tuvo una iniciativa que después fue tomada por muchos Municipios, en la que intervino mucho el doctor Juan Pablo Frolik, que era el tema del desarrollo de iniciativas privadas a través de la ley vigente del Plan Familia Propietaria, donde en realidad hubo asociaciones civiles que adquirieron tierras que transferían al Municipio, que pudo producir las subdivisiones. Y hoy tenés Graduados, Docentes, una pila de acciones.

El Municipio percibió que en esta cuestión, en la cual no tenían los recursos suficientes, podía utilizar algunas herramientas y las utilizó todas las que pudo. 

La construcción sobre las sierras

- Si uno pregunta a cualquier vecino, creo que habrá coincidencia en que en los últimos años avanzó la construcción sobre las sierras. ¿Qué percibe sobre esto?

-Creo que la palabra construcción sobre las sierras es una frase que puede tener dos respuestas. Una que parece que es favorable a que se construyan las sierras y otra que parece que es contrario.

El propio Plan preveía que al propietario de esa tierra, si se le limitaba cualquier derecho de que ejercitara su dominio legítimo de la tierra, podía originar una expropiación inversa y el Municipio no estaba en condiciones de adquirirla.

El Plan prevé que puede haber una ocupación de las sierras. No intensiva. Eso nos ha costado mucho dolor de cabeza, porque hay muchísima gente que porque está en cotas 230 o 240 quiere hacer un barrio con lotes de mil o 2 mil metros y no puede. Entonces digo, ¿está limitada? Fuertemente limitada. ¿Eso la reduce a cero? No.

Y esto hay que asumirlo como una realidad. Yo creo que se transformó mucho en un eslogan el tema de que avanza la construcción de las sierras, pero, bueno, bajo esta modalidad de bajo nivel de intensidad. 

El Plan lo que regula es la intensidad. Nunca prometió el Plan que no iba a haber una sola construcción. Por eso el sector serrano cuando aumenta la cota disminuye la densidad de una manera importantísima y la pisada sobre el terreno. Tenés 20 hectáreas y podés hacer una casa.

-¿Porqué en 20 años no se hizo el Plan de Manejo sobre la Zona Protegida como establecía el PDT?

-No se abordó a mi juicio por dos motivos. Primero porque era mucho más complejo. Cuando prorrogamos casi un año la finalización del trabajo que la consultora tenía terminado, hubo cosas que había que dejar colgadas porque era difícil afrontar rápidamente.

Entonces, para el sector serrano se tomó un criterio que fue el tema de segmentar por altitud, por cota. Eso era una iniciativa como para, a posteriori, establecer un plan de manejo de las 3 mil hectáreas. Nosotros hicimos un ensayo que es lo que tenemos medio preparado alrededor de Don Bosco porque es el sector más antropizado y aún hoy todavía se plantea como una necesidad de cierta urgencia.

Creo que en el año próximo este tema hay que desempolvarlo, hay que ponerlo arriba de la mesa habida cuenta de que hay una voluntad de revisión y de abrir el Plan. Hablar del Plan de manejo de las 3 mil hectáreas del sector serrano es una complejidad importante. Si me preguntan a mí yo creo que entre comillas es una deuda no haberlo hecho, y creo que el mecanismo de la segmentación por cotas funcionó a mi juicio mejor de lo que se preveía.

-¿En qué sentido?

-Creo que Tandil es lo que es hoy porque tenemos un Plan urbano que más o menos acompañó el desarrollo. Si no lo hubiéramos tenido podríamos haber tenido situaciones y zonas de conflicto como hemos tenido en el desarrollo de La Helena, en Montecristo o en Sierras y Lagos de Tandil.

El Plan ordenó esa cuestión. La limitó y planteó una mirada de la comunidad donde sabemos que Tandil tiene que crecer, y el sector serrano está protegido en la medida de las posibilidades de un sector de dominio privado.

Sobre el autor

Juan Manuel Artero

Redactor El Eco de Tandil