Mientras se cumplen dos décadas de la puesta en vigencia del Plan de Desarrollo Territorial (PDT), desde el Municipio revelaron que trabajan en un Plan de Manejo para modificar la regulación existente en la zona de Don Bosco. Para conocer detalles de la iniciativa, El Eco de Tandil consultó a Luciano Lafosse –secretario de Planeamiento y Obras Públicas- y a Marina Santos –coordinadora del área-. 

En una extensa entrevista, los funcionarios señalaron que la intención principal es “homogeneizar” un área marcada por diferentes restricciones y posibilidades de uso, y esto se haría incorporando al PDT una nueva categoría que sería específica para el lugar. Sin plazo de implementación definido, estimaron que en 2026 podría presentarse el proyecto ante el Concejo Deliberante. Aseguraron que la propuesta no pretende “generar ninguna moratoria ni ninguna tabula rasa” para aquellas construcciones irregulares que –en todo caso-, podrían detectarse.

Contaron además que se trata de una iniciativa que “viene de hace bastante tiempo”, y que la misma supone modificar la regulación para la zona que va desde Valle del Lago –lo que se conoce como “Segurola”-a la entrada al country Valle Escondido. Observando el mapa, la zona involucra también al Autoclub.

“Esto no es llevar Don Bosco a parcelas de características urbanas ni mucho menos, sino regular y poner de manera objetiva un sector, que no vas a dejar de proteger, pero que le vas a dar una regla de juego entera a toda la línea”, señalaron.

“Homogeneizar” Don Bosco

-A raíz de una entrevista de Mario Civalleri con El Eco de Tandil, surgió el hecho de que el Municipio trabaja desde el año pasado en un plan de manejo para modificar la regulación que existe para la zona de Don Bosco. ¿Qué precisiones pueden dar de eso?

-Lafosse: No es del año pasado, sino que viene de hace bastante tiempo. Cuando se formuló el PDT se plantearon determinada cantidad de usos para diferentes zonas de la ciudad, y en cuanto a la restricción se planteó una cota.

Las ciudades crecen y se desarrollan en función de las vías de comunicación. El área de Don Bosco, como un sector atractivo y uno de los accesos a la ciudad -como lo es avenida Jujuy en la Helena-, por todas las cuestiones paisajísticas, es donde se han generado las tensiones más importantes en cuanto a voluntad de urbanizar y las restricciones.

Entonces, nosotros nos encontramos con que, sobre todo en Don Bosco, tenemos un sector con cierta uniformidad, pero que lo va atravesando distintos estadios con respecto a las restricciones. Hay un sector residencial, otro urbano, otro extra urbano, otro con niveles de posibilidades de uso y el área protegida con cota 220 e inclusive algún sector con cota 250.

Nuestra voluntad es que el corredor de Don Bosco tenga un nivel de mayor de uniformidad en cuanto a lo que se plantea, y no a la disparidad de distintos usos que tiene. Se ha venido trabajando con la idea de generar un sector más o menos homogéneo. Porque hoy ya no es la misma realidad que cuando se hizo el Plan de Desarrollo Territorial. Hay un nivel de ocupación que requiere tomar decisiones, modificando algunas de las cosas planteadas en el Plan.

Estamos evaluando cuáles serían los límites, cuáles serían las restricciones. Pero lo que estamos pensando es darle cierta homogeneidad.

-¿Qué zona en concreto abarcaría este Plan de Manejo?

-Lo que estamos planteando es una zona que va del sector de Segurola, Valle del Lago, hasta la zona de la calle Ceferino Namuncurá, la entrada a Valle Escondido.

-¿Llegaría hasta la entrada de Valle Escondido o lo incluye?

-Estamos pensándolo. Probablemente no llegue hasta Valle Escondido porque ahí ya tenés cierto nivel mayor. Ahí tenés el límite del área rural con el área complementaria

-¿Bajo qué categoría se haría esta homogeneización?

-Generando una nueva categoría. La idea es la de generar una zona de regulación especial o zonas de regulación especial para todos estos sectores.

-¿Y qué contemplaría esa categoría?

-Todavía no lo tenemos absolutamente definido. Hoy tenés lotes que van de diez metros de ancho a la posibilidad de dividir en diez hectáreas, todo en el mismo sector. Hay algún camino intermedio que debería explorarse y es con lo que estamos avanzando.

-Civalleri habló de liberar la cota…

-Hoy por hoy, la restricción es la cota. Pero hay otros niveles de restricción no vinculados a la cota, pero que sí están vinculados a lo que se pretende de esa área, de esa vía.

Un nuevo color para Don Bosco

-¿Con quién se está trabajando este Plan de Manejo? ¿Cómo es la modalidad?

-Estamos trabajando internamente dentro del Municipio sobre la base de trabajos que se venían haciendo en todo lo que fue la coordinación del área protegida, en el que hubo un grupo de profesionales, inclusive profesionales por fuera de la ciudad también. Ingenieros, geólogos, abogados especialistas en cuestiones urbanas.

-¿Eso cuando se hizo?

-En el 2010, hubo 2 o 3 años de diagnóstico.

-¿Y van a hacer un diagnóstico nuevo?

Marina Santos: Se van a actualizar los diagnósticos que tenemos. Hay diagnósticos que son mucho más profundos, que tienen que ver con lo hidráulico del sector. Pero más allá de que pueda haber modificaciones, hay cuestiones que son la base.

Tandil no es una ciudad a la que le puedas sacar una foto y seguir trabajando un año pensando que no se va a modificar. Justamente es una ciudad que crece todo el tiempo.

Pero lo que sí es cierto es que en Don Bosco, todas las divisiones que eventualmente se han hecho, se aprobaron en el marco de la normativa vigente. Es decir que Don Bosco hoy tiene mayor grado de ocupación, pero se han ido haciendo en loteos preexistentes al Plan o en proyectos que se han ido aprobando con posterioridad a eso.

La idea es empezar a trabajar con un solo criterio. Y trabajar en un sector donde se pueda regular, terminar de antropizar y establecer la máxima densidad posible pensando siempre que es una zona protegida

Al Municipio le ha costado durante mucho tiempo en términos técnicos, la aplicación de la cota porque dependés de estudios de planialtimetría. Esto arranca también pensando en la rectificación de esa cota. O sea, que trabajemos con los niveles, en el espíritu de los niveles y la topografía, pero con cosas más rectificadas y con límites más objetivos.

-¿Se evalúa un número concreto, de una cota a determinada altura?

-Lafosse: La cota, en ese caso, dejaría de existir como restricción para esos sectores. Y lo que habría serían otras restricciones vinculadas a la cercanía o lejanía de ese corredor.

-Para lotes a determinada altura, ya no sería una restricción subdividir a más de una hectárea o diez hectáreas…

-Marina Santos: No tiene que ver con un número. Porque lo primero que uno piensa, cuando se habla de Don Bosco, se piensa en que se va a urbanizar de manera plena, prácticamente urbano. Eso no puede pasar.

Primero, porque no está en el área urbana, sino en el área complementaria. El tema que plantea Don Bosco es tener una mirada más de temperatura de lo que está pasando en el territorio y más de tratar de ver si en esos sectores vos tendrías que estar trabajando con indicadores, probablemente, parecidos a los que hoy tengas, con alguna amplitud de usos relacionados con los que hoy algunas partes tienen y otras no, que son fundamentalmente gastronomía, turismo, con baja densidades, densificaciones y loteos, pero homogeneizado.

Esto no es llevar Don Bosco a parcelas de características urbanas ni mucho menos. Sino regular y poner de manera objetiva un sector, que no vas a dejar de proteger, pero que le vas a dar una regla de juego entera a toda la línea.

La idea general para Don Bosco sería tratar de terminar de densificar eso, establecer una regla de juego rectificada y no tener cuatro sectores distintos. Y después seguir trabajando con el mayor grado de protección posible en el resto de las zonas.

-Pero en el mapa del PDT, la zona de Don Bosco, aparecería pintada con un color nuevo…

-Lafosse: Aparecería un color nuevo tratando de homogenizar todo.

-¿Se piensa en un plazo para esto? Tiene que pasar por el Concejo Deliberante…

-Sí, obviamente tiene que pasar por el Concejo Deliberante. Previamente hay que hablar con Provincia porque es quien termina convalidando todas estas modificaciones del PDT.

-¿Pero piensan en plazos?

-Estamos pensando en algunos plazos, pero no los tenemos del todo definidos. El año que viene vamos a estar trabajando seguramente en alguna aprobación de estas características.

-Es una zona sin agua, ¿Cómo piensan la infraestructura para ese lugar? Civalleri mencionó que sean los propietarios los que financien las obras…

- Eso es lo que estamos pensando. De hecho, hubo conversaciones con residentes de toda esa zona, en el que se le dificulta el acceso sobre todo al agua, y se están pensando distintas opciones de exploración de algún acuífero. Pueden ser infraestructuras desarrolladas en buena parte por el Municipio, pero que el costeo sea por parte de los propietarios.

“No es una moratoria”

-¿Por qué avanzar con una iniciativa así, en un área en la que el PDT no indica que la ciudad tiene que crecer?

-Hay una visión errónea en eso. El PDT no plantea que no se pueda urbanizar, ni la no urbanización de todo ese sector, sino que plantea ciertos niveles de cómo debería ser esa urbanización.

Lo que vamos a proponer, es que eso sea trabajado con criterios distintos de los que están hoy, tratando de homogenizar, sobre todo, subdivisiones y usos.

-Con sus diferencias, la zona tiene limitaciones para la construcción. Pero hecha la ley, hecha la trampa, y puede haber quien haya construido por fuera de la normativa vigente. ¿El diagnóstico también se piensa como una revisión de eso?

-No, no tiene que ver con eso. Tiene que ver con qué es lo que se propone la ciudad para Don Bosco. Tiene una singularidad muy especial para la ciudad en términos generales, y esto es asignarle la preponderancia que tiene. Don Bosco tiene un significado y una identidad propia. Vamos a tratar de plasmar esa singularidad en indicadores, en un nuevo casillero del PDT.

-Pero si alguien construyó de manera irregular en un lote durante este período que estuvo vigente la normativa actual, aprobar un plan así podría entenderse como una regulación de todo eso…

-No. Esto no pretende generar ninguna moratoria ni ninguna tabula rasa para las preexistencias. Tiene que ver con otra cosa. Insisto, no es una moratoria respecto a eso.

Sobre el autor

Juan Manuel Artero

Redactor El Eco de Tandil