Nuevos créditos hipotecarios: qué ingresos se necesitan y cuál es la cuota inicial para un préstamo de 80.000 dólares

El Gobierno puso en marcha un nuevo esquema para reactivar el crédito hipotecario y, junto con el anuncio, difundió una simulación que permite despejar una de las preguntas centrales para quienes evalúan acceder a esa financiación: qué ingreso necesita un grupo familiar para calificar a un préstamo.

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El Ministerio de Economía tomó como referencia un crédito hipotecario equivalente a unos 80.000 dólares y, a partir de esa base, calculó el ingreso neto que debería acreditar el solicitante. El resultado, según la relación entre cuota e ingreso que utiliza el propio organismo, es de 3.460.391 pesos mensuales. Esa relación cuota-ingreso es del 25 por ciento, es decir que el pago mensual del crédito no puede superar la cuarta parte de lo que percibe el grupo familiar.

El ministro Luis Caputo llevó el dato a un ejemplo más concreto durante la presentación del programa: una pareja cuyos dos integrantes ganen, cada uno, alrededor de 1,7 millones de pesos de bolsillo podría calificar para un préstamo de ese monto. Ese ingreso requerido surge de un ejercicio que Economía construyó sobre un caso puntual. La cartera que conduce Luis Caputo tomó una propiedad valuada en 106.667 dólares y calculó cuánto podría financiarse sobre ese valor y bajo qué condiciones.

Sobre el precio de esa propiedad, el crédito cubre el 75 por ciento del valor total. En pesos, ese porcentaje equivale a 120.920.000 pesos en el ejemplo difundido por el Gobierno, una cifra que se traduce en unos 80.000 dólares al tipo de cambio oficial vigente. El comprador, en consecuencia, debe afrontar por otra vía el 25 por ciento restante del valor de la vivienda, ya que la simulación oficial no contempla ese tramo ni otros gastos asociados a la operación.

Para calcular la cuota de ese préstamo, Economía utilizó un plazo de 25 años y una tasa de UVA + 7 por ciento. Con esas variables, el primer pago que debería afrontar el tomador asciende a 865.098 pesos. Se trata de la cuota inicial, no de un valor fijo: como el capital está ajustado por UVA, el monto en pesos se actualiza a lo largo de los 25 años del préstamo y no permanece constante.

La simulación forma parte de un esquema más amplio, denominado “Programa de licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario”, que prevé un monto total de 2 billones de pesos. El mecanismo consiste en licitar entre bancos fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la Anses para generar fondos prestables destinados a ampliar la oferta de crédito para vivienda.

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