Por qué el Tandil del 2050 no se puede pensar con el espejo retrovisor

¿Cuántas veces escuchamos la frase "pero si eso ya estaba ahí"? 

Nos pasa hoy con el Tiro Federal, donde los vecinos levantan la voz por los “ruidos molestos”. Nos pasa, bajo el mismo motivo, con el circuito La Cascada, espacio que quedó abrazado por el crecimiento residencial de Don Bosco. Y la respuesta automática suele ser: "¿Por qué no se fijaron antes de comprar? El Tiro Federal y el circuito ya estaban ahí".

Permítanme desarmar esa lógica, porque si nos quedamos atrapados en el debate del derecho de antigüedad, paralizamos la ciudad. 

Mirar el desarrollo urbano con el espejo retrovisor es el camino más directo a la obsolescencia.

Si llevamos ese argumento al absurdo, los animales tendrían que tocarnos la puerta de todas nuestras casas para decirnos "che, correte, yo vivía primero acá". 

Las ciudades cambian, mutan, respiran. Crecen y se desarrollan de manera inevitable. Por eso, en esta discusión no importa qué fue primero. Lo único que verdaderamente importa es analizar la foto actual, anticipar la de mañana y resolver el conflicto con una mirada sistémica en el presente.

No podemos darnos el lujo de gestionar una ciudad intermedia que aspira a ser un faro global (si, aspiremos a algo grande) con parches emocionales o caprichos históricos. 

Tandil está experimentando una transición demográfica y económica alucinante, y la única forma de que todos salgamos ganando es asumiendo que los servicios, los espacios públicos y la zonificación deben acompañar ese crecimiento, adaptándose a las necesidades reales de la comunidad actual.

La historia como espejo: del semipermanente a la realidad de La Cascada

Para entender que las transformaciones urbanas son inevitables, solo hace falta mirar nuestra propia historia. 

Durante décadas, la zona de Don Bosco albergó el emblemático Circuito Semipermanente. El TC corría en una ruta que hoy es nuestro paseo más visitado. Pero aquello no terminó por un plan de diseño urbano, sino por una decisión drástica de seguridad vial que prohibió las carreras en ruta.

Sin embargo, el efecto colateral en la ciudad fue transformador: la salida de las carreras fue precisamente lo que permitió que Don Bosco se consolidara, con el tiempo, como el pulmón turístico y residencial que hoy disfrutamos. El automovilismo local tuvo que reconvertirse y encontró su casa en un trazado cerrado denominado La Cascada.

El crecimiento de Tandil nos pone ante el mismo espejo. El avance residencial volvió a rodear al circuito. 

El dilema no se resolvió cancelando el deporte. Hoy nos exige dar el siguiente paso de planificación para que el ruido de los motores y el descanso de los vecinos encuentren un equilibrio moderno.

Fleming y la descentralización

Este desplazamiento de la vida urbana es el mismo fenómeno que estamos viendo hoy en la Avenida Fleming. 

La propuesta de radicación de un colegio privado —actualmente bajo análisis y tratamiento en el Concejo Deliberante— junto con el proyecto de un nuevo paseo comercial y supermercado en la zona, despertaron lógicas preocupaciones vecinales por el tránsito y el impacto ambiental.

Al mismo tiempo, la Asamblea por las Sierras salió al cruce reclamando el estricto cumplimiento del Plan de Desarrollo Territorial (PDT) y alertando sobre el avance de construcciones sin la debida planificación. Sus preocupaciones sobre el agua, el paisaje y la preservación del ecosistema son legítimas. Pero la solución no puede ser la parálisis o el rechazo sistemático a cualquier inversión.

En el caso de Fleming no estamos ante un "aprendizaje histórico", sino frente a una fuerza urbana ineludible: la tendencia natural del tandilense (y del que adopta esta ciudad como propia) de expandirse hacia lo lindo y escapar del caos del centro. 

La gente busca el verde, la fluidez y el aire libre de las afueras y los servicios e instituciones lógicamente siguen esa misma inercia. No podemos frenar este movimiento orgánico, pero sí debemos gestionarlo para que esa mudanza hacia las afueras no termine replicando los mismos problemas de congestión que los vecinos intentan dejar atrás. 

No tenemos que elegir entre un ambientalismo que congela la ciudad o un desarrollismo sin control. Existe una tercera vía: la del desarrollo con mitigación e infraestructura planificada. 

Esta es una de las premisas fundamentales que impulso desde la iniciativa Tandil 2050 (www.tandil2050.com): concebir el entorno natural no como un límite restrictivo, sino como el activo más valioso que debe guiar y ordenar el crecimiento de la infraestructura.

Como planteé en mi columna sobre el Paseo del Banco, un proyecto de estándar internacional obliga a subir la vara de todo el entorno. El problema de Fleming no radica en que un colegio o un supermercado busquen radicarse ahí para responder a la demanda de los nuevos barrios. El verdadero problema surgirá si se les permite avanzar sin exigirles estudios rigurosos y obras que mitiguen su impacto socioambiental y urbano.

Bajo la premisa de Tandil 2050 de promover subcentralidades urbanas descentralizadas para evitar que el vecino tenga que cruzar la ciudad para resolver su día a día (siguiendo el modelo de la "ciudad de los 15 minutos"), la meta ante estos proyectos en análisis debe ser el "Sí, pero con condiciones claras":

1. Inversión vial previa y conexión estratégica: Como bien señalaron los profesionales y vecinos que participaron del debate en la presentación de Tandil 2050 en la Semana Flama del 2025, Tandil tiene una debilidad crítica en sus accesos y rutas. Si pensamos a nuestra ciudad como un destino global, mejorar la comunicación del territorio hacia el afuera y resolver los nodos viales internos es una prioridad absoluta para que proyectos como el de Fleming sean viables.

2. Mitigación del impacto integral: Exigir obras de retención pluvial, planes de forestación, adecuaciones acústicas y tratamiento de residuos que garanticen la total armonía con el entorno residencial y natural.

3. Financiamiento inteligente: Aplicar herramientas de plusvalía urbana donde el propio desarrollo privado pague las obras públicas que el sector necesita para no colapsar.

De la "Cota 220" a la "Fachada Histórica"

Cuando discutimos el crecimiento de Tandil, solemos caer en una trampa conceptual: creer que "preservar" es sinónimo de "congelar". 

Quiero invitarlos a pensar en una comparación directa entre dos figuras de restricción urbana que hoy están bajo la lupa: la "cota 220" en las sierras y la "fachada histórica" en el centro de la ciudad.

¿Qué pasa cuando el Estado le dice a un propietario que en su fachada histórica declarada patrimonio no puede tocar una sola línea de diseño? ¿Y qué pasa cuando le dice al dueño de un terreno sobre la cota 220 que su lote debe permanecer exactamente igual para siempre? En los papeles suena a una "preservación heroica”. Pero en la realidad práctica, abre un interrogante incómodo: ¿quién se hace cargo de mantener lo que se paraliza?

Si el propietario de un terreno en la altura no puede hacer absolutamente nada ahí, ¿qué incentivo tiene para limpiarlo, desmalezarlo o prevenir incendios forestales que luego ponen en riesgo a todo el entorno? 

En el centro pasa lo mismo: si congelamos una fachada histórica y le impedimos al dueño generar un desarrollo rentable que financie su preservación, ese edificio se convertirá en una cáscara vacía y ruinosa. ¿Qué pasa si un día se desprende un ladrillo de un balcón histórico y cae sobre la cabeza de un chico que pasa por la vereda? 

¿De quién es la culpa?  ¿Del propietario que no tiene recursos para mantener un monumento improductivo? ¿O de la ordenanza que lo asfixió en nombre del patrimonio? Y no vayamos al plano legal, porque mucho de lo que hay, termina siendo impracticable.

Todo lo que se paraliza requiere mantenimiento. Pero nadie mantiene lo que no tiene permitido utilizar de manera inteligente. 

Cuando prohibimos por prohibir, sin crear herramientas de incentivo, compensación o reconversión, no estamos protegiendo el paisaje ni la historia: los estamos condenando al abandono y al peligro.

Para salir de este laberinto, propongo aplicar herramientas urbanísticas modernas que ya funcionan con éxito en otras partes del mundo, como la Transferencia de Capacidad Constructiva. 

Piénsenlo bajo la misma lógica de los bonos o certificados de emisión de carbono que hoy rigen los mercados ambientales globales: una empresa que necesita emitir carbono para su producción le compra "derechos de emisión" o créditos a un bosque protegido que captura ese gas. El que genera un impacto compensa económicamente al que preserva, permitiendo que el recurso natural siga en pie de forma rentable y sostenible.

Con la cota 220 o la fachada histórica deberíamos hacer exactamente lo mismo. Si el Estado decide que un lote en la cota o un frente debe conservarse verde o intacto para el disfrute de toda la comunidad, debe permitirle a ese propietario transferir (vender) sus "metros cuadrados edificables teóricos" a un desarrollador que los aplique en las zonas donde la ciudad sí quiere consolidar densidad (el centro, por ejemplo). 

De este modo, el mercado privado financia la preservación del paisaje y del patrimonio, el desarrollador construye donde corresponde y el vecino conserva su capital, logrando un equilibrio real donde conservar deja de ser un castigo para convertirse en un negocio sustentable. Muchachos. No es tan difícil…

Ningún metro cuadrado se salva solo

Hay una premisa que para mí es clave para la gestión y para la vida: no se puede tener un jardín en medio del desierto (salvo que seas Dubai. Y claramente no lo somos). 

Si a nuestro entorno le va mal, a nuestro metro cuadrado —por más exclusivo o histórico que sea— tarde o temprano le va a ir mal. 

El crecimiento de Tandil no es un fenómeno aislado. Es un movimiento orgánico de personas que eligen este ecosistema para vivir, invertir y proyectar su vida y trascendencia (si la persiguen…).

Cuando el Tiro Federal se instaló en su ubicación actual, o cuando las primeras carreras levantaron polvo en la periferia, esas zonas eran el borde del mapa. Eran espacios pensados para actividades que, por su propia naturaleza (ruido, seguridad, logística), necesitaban aislamiento. 

Pero la ciudad avanzó. Ese "desierto" se transformó en tejido urbano, en hogares de familias y en emprendimientos turísticos. En síntesis, en el jardín que hoy compartimos.

El error de diagnóstico radica en creer que la antigüedad otorga una inmunidad eterna contra el cambio. Piénsenlo un segundo:

• La ciudad como organismo vivo: Una traza urbana no es un monumento de mármol que se queda fijo para siempre. Es un cuerpo que crece y que, cuando “la ropa le queda chica, necesita cambiar de talle”. El PDT debe ser un instrumento dinámico, no una biblia inmodificable escrita hace décadas.

• La evolución de las necesidades: El Tandil de mediados del siglo XX no es el mismo Tandil tecnológico, turístico y residencial de 2026. Las demandas de servicios educativos, comerciales y recreativos hoy se distribuyen de otra manera en el territorio.

• La superposición de derechos: El derecho legítimo de una institución centenaria (o de un vecino residencial) no puede anular el derecho, también legítimo, del resto de la comunidad al desarrollo, el descanso y la previsibilidad. La llegada de la modernidad no debe significar la erradicación prepotente, pero tampoco la parálisis de la ciudad.

Del conflicto a la reconversión

¿Qué hacemos entonces? ¿Borramos la historia o bloqueamos el futuro? 

Como directores de empresas, como desarrolladores y, sobre todo, como ciudadanos con visión, sabemos que donde el analista lineal ve un conflicto cerrado, el desarrollador sistémico ve una oportunidad de reconversión.

El desplazamiento de actividades de alto impacto fuera de las zonas densamente pobladas, o la correcta inserción de nuevos polos comerciales y educativos, no son derrotas: son las llaves para la modernización de Tandil. 

Esta reconversión es el núcleo de la densidad inteligente que promuevo desde Tandil 2050: crecer hacia adentro con calidad, liberando suelo en las áreas consolidadas y planificando los nuevos usos en la periferia.

En lugar de resignarnos a la disputa interminable, que la planificación urbana nos ofrezca alternativas concretas de reconversión. Por un lado, conflictos históricos como el de La Cascada o el Tiro Federal pueden destrabarse mediante masterplans de relocalización estratégica hacia predios modernos y adecuados, financiados de manera inteligente a través de herramientas de plusvalía urbana aplicadas sobre los terrenos liberados, los cuales podrían transformarse en nuevos pulmones verdes para el disfrute de la comunidad.

Por el otro, el dilema de la Avenida Fleming se resuelve integrando las propuestas comerciales y la potencial radicación del colegio bajo un plan riguroso de mitigación del impacto y una conectividad inteligente con los accesos principales de la ciudad. 

No se trata de frenar los proyectos, sino de apalancarse en ellos para dotar a la zona de la infraestructura que hoy le falta.

¿Y si proponemos en lugar de quejarnos?

Como señalé al hablar sobre los parches millonarios y la importancia de la planificación, este escenario nos exige a los empresarios, dirigentes y desarrolladores locales un cambio rotundo de actitud. No nos podemos quedar en la comodidad de la queja o esperando que "el Municipio resuelva". 

Desde los medios de comunicación y los espacios de toma de decisiones tenemos que elevar la vara del debate. No podemos seguir alimentando la grieta de "vecinos nuevos vs. instituciones históricas" o "desarrolladores vs. asambleas de vecinos" para ganar clics efímeros. Nuestra responsabilidad es mostrar que la evolución urbana es la confirmación del éxito de Tandil como ciudad elegida.

Pensar el Tandil 2050 implica entender que si el centro de la ciudad necesita un rediseño peatonal y comercial —como lo planteé en su momento con el Paseo del Banco—, los límites urbanos y las avenidas conectoras como Fleming necesitan un ordenamiento de usos de suelo que sea estricto pero dinámico.

La plataforma de Tandil 2050 (www.tandil2050.com) nació precisamente para esto: para ser el ecosistema donde convergen las ideas de la academia, el empuje del privado y la planificación del Estado, transformando debates estériles en planes de acción concretos.

Lo que ayer funcionaba en los límites de la ciudad, hoy queda atrapado en el centro. El éxito de una gestión urbana se mide por la velocidad y la inteligencia con la que redefine las fronteras del futuro, no por cómo se atrinchera en el pasado.

La relevancia de nuestra ciudad se va a sostener si somos capaces de demostrarle al país que acá sabemos resolver los conflictos de convivencia urbana con madurez, con datos sobre la mesa y con acuerdos público-privados de vanguardia (en otra columna me referiré a cómo podemos diseñar estas herramientas de concertación local para financiar infraestructura de calidad).

Los invito  a sumarse al debate en Tandil 2050, a sentarse en una mesa con el plano de los próximos 30 años y a dejar de discutir quién puso la primera piedra. 

La verdadera discusión es dónde vamos a colocar las piedras que faltan para consolidar este jardín hermoso que estamos construyendo.

Sobre el autor

Rodrigo Ariel Rotonda

Director de Grupo Rotonda. Impulsor de Tandil 2050.