Tres marcos normativos vigentes: claves para entender qué reglas aplicar
Desde la OMAI destacaron que identificar la fecha de firma del contrato es fundamental para saber qué reglas aplicar.
El mercado inmobiliario atraviesa un escenario particular: conviven tres normativas distintas que regulan los contratos de alquiler, lo que genera confusión entre inquilinos y propietarios.
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Accedé a las últimas noticias desde tu emailEn diálogo con el ciclo televisivo Plataforma Magazine (EcoTV y 104.1 Tandil FM), el titular de la Oficina Municipal de Atención al Inquilino (OMAI), Emiliano Salazar, abordó detalles vinculados a este escenario en torno a las leyes de alquileres en Argentina.
En concreto, dijo que existen tres marcos normativos vigentes, dependiendo de la fecha de firma del contrato. Por un lado, la Ley de Alquileres original (2020-2023) estableció contratos de tres años con actualizaciones anuales en pesos; una modificatoria de la ley (octubre-diciembre de 2023) mantuvo el plazo de tres años, pero cambió las actualizaciones y el índice; y finalmente, desde el 29 de diciembre de 2023, la derogación de ambas leyes permite a las partes pactar libremente el plazo, la frecuencia y el índice de actualización, así como la moneda del contrato.
Este panorama convive todavía en contratos vigentes y plantea diferencias en cuanto a plazos, formas de actualización y monedas de pago.
El marco normativo
El titular de la OMAI recomendó en primer término detectar el momento en que se produjo la firma del acuerdo entre las partes para saber qué legislación aplicar.
Entre el 1 de julio de 2020 al 16 de octubre de 2023 estuvo en vigencia la Ley de Alquileres; entre el 10 de octubre de 2023 y el 28 de diciembre de 2023 hubo modificaciones, mientras que a partir del 29 de diciembre de 2023 se aplica el DNU 70/2023.
En términos generales, explicó que la Ley de Alquileres contemplaba contratos de tres años, actualizaciones anuales y valores en pesos. Sin embargo, alertó que hasta 2026 puede haber acuerdos bajo este marco regulatorio. “El 31 de octubre de 2026 se terminan los contratos bajo la Ley de Alquileres”, estimó Salazar.
Después, se enfocó en la modificación aplicada a la Ley de Alquileres que se produjo el 17 de octubre de 2023, que “introdujo actualizaciones cada seis meses y el índice” que se utiliza para calcular los porcentajes de los ajustes, mientras que las demás cláusulas mantuvieron su vigencia.
Por otro lado, mencionó que el decreto 70/2023 Bases para la Reconstrucción de la Economía Argentina rubricado por el Gobierno de Javier Milei y que entró en vigencia el 20 de diciembre de ese año, “derogó la Ley de Alquileres y la modificatoria”.
Es decir que “si firmé un contrato desde el primero de enero de 2024, ya no se aplican las reglas de la Ley de Alquileres”, por los que las condiciones de la locación cambiaron: “Voy a tener contratos de un año, de dos, de tres años, del plazo que sea ya que lo pactan entre las partes”, advirtió, circunstancia que también corre para el mecanismo de actualización de los valores. “Puede ser cada tres meses, cada cuatro, cada seis meses”, repasó.
En cuanto a la moneda, “puede ser en cualquiera de curso legal: en pesos, en pesos uruguayos, en dólares, en reales, en euros, en la moneda que pacten las partes”, indicó Salazar sobre la novedad que incorporó el nuevo contexto.
Los casos
En ese sentido, mencionó una “situación puntual” que se dio en medio de este escenario. “Cuando se derogó la Ley de Alquileres, con el tiempo, empezó a haber más ofertas de alquileres, más disponibilidad de lugares para alquilar; eso generó cierta competencia y, en parte, fue regulando la oferta y demanda de inmuebles”, planteó.
A modo de ejemplo, expuso que, al estar los valores “atados a la inflación”, los índices “van dando más bajos”.
En relación a este punto, también apuntó que suele aplicarse el Índice de Precios al Consumidor (IPC), pero aclaró que “siempre” debe respetarse el que se acordó por contrato.
“Supongamos que firmé el contrato con IPC y me avisan a partir del mes que viene se actualiza a determinado valor y aplicaron el ICL (Índice de Contrato de Locación), que estaba en la Ley de Alquileres”, por lo que sugirió hacer las consultas y los cálculos “para ver si están utilizando bien” la herramienta acordada.
“Es importante que uno esté atento a ver qué índice le toca por contrato”, alertó el titular de la OMAI.
La recomendación
El depósito fue otra de las consultas que abordó el responsable de la oficina ante El Eco Muletimedios. En concreto, señaló que “se puede pactar también en cualquier moneda o que no se va a actualizar y que va a ser ese monto el que se devuelve”.
En comparación, apuntó que con la Ley de Alquileres el valor se actualizaba y al finalizar el acuerdo se le reintegraban el depósito al locatario. “Hoy, si en el contrato no está especificado, me devuelven lo mismo que yo puse”.
En definitiva, aseguró que “hay muchísimas cuestiones que cambiaron y situaciones que ocurrían con la Ley de Alquileres que en los nuevos contratos también las incluyen porque pueden pactar cualquier cláusula siempre y cuando nos afecte el orden público, la buena moral, costumbres y demás”.
De todos modos, Salazar sostuvo que se trata de una de las consultas más frecuentes que llegan a la oficina, por eso sugirió acercarse a la sede de la OMAI en Chacabuco 383, de lunes a viernes de 8 a 14, ante cualquier inquietud ya que “están conviviendo tres marcos normativos actualmente”.
La referencia fue para los inquilinos estén atentos y detecten el momento en que firmaron el acuerdo en la inmobiliaria para poder aclarar dudas.
“Pueden sacarle una foto al contrato y tenerlo en el teléfono para cuando se acerquen a la oficina. No es necesario llevar fotocopia, no es necesario presentar ninguna documentación. Si lo tienen en papel, lo leeré en papel. Si lo tienen en digital, lo leeré digital. Las consultas son presenciales, por orden de llegada”, concluyó.
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